Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Deutschland?

Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 9-15% des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notarkosten (~1,5-2%), Grundbuchkosten (~0,5%) und ggf. Maklergebühren (3,57% pro Partei). Bei 400.000€ Kaufpreis sind das 36.000-60.000€ Nebenkosten.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am niedrigsten?

Bayern und Sachsen haben mit 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer. Mit Notar und Makler liegen die Gesamtnebenkosten bei etwa 9-11% des Kaufpreises. Am teuersten sind Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5% Grunderwerbsteuer (gesamt 12-15%).

Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen?

Bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Markisen, Sauna) separat im Kaufvertrag ausweisen - darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei 20.000€ Inventar in NRW sparen Sie 1.300€ Steuer. Auch Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen sind steuerlich absetzbar.

Sind Notarkosten verhandelbar?

Nein, Notarkosten sind gesetzlich im GNotKG festgelegt und nicht verhandelbar. Alle Notare berechnen dieselben Gebühren. Sie können aber durch geschickte Vertragsgestaltung sparen, z.B. durch niedrigere Grundschuldhöhe wenn möglich.

Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?

Seit Dezember 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50% der Provision. Üblich ist eine 50/50 Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Die Maklerprovision beträgt meist 3-4% zzgl. MwSt pro Partei (3,57-4,76% brutto).

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid ca. 4-8 Wochen nach der notariellen Beurkundung. Die Zahlungsfrist beträgt dann meist 4 Wochen. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbucheintragung.

Zuletzt aktualisiert: 2. Februar 2025

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💡 Kaufnebenkosten auf einen Blick

📊 Typische Nebenkosten (400.000€ Kaufpreis)

Grunderwerbsteuer (6,5%)26.000€
Notar & Grundbuch (~2%)8.000€
Makler (3,57% Anteil)7.140€
Gesamt~41.140€

📍 Nebenkosten nach Bundesland

Bayern/Sachsen (günstigst)~9-11%
Baden-Württemberg/Hessen~11-13%
NRW/Brandenburg (teuerst)~12-15%

* inkl. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer

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Grunderwerbsteuer-Rechner

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Steuer nach Bundesland berechnen

Die Grunderwerbsteuer variiert von 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen).

📌 Beispiel: Bei 400.000€ Kaufpreis in NRW: 26.000€ Grunderwerbsteuer (6,5%)

💡 Tipp: Bewegliche Gegenstände (Küche, Markise) vom Kaufpreis abziehen = weniger Steuer!

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Notarkosten-Rechner

⏱️ 1 Minute

Gebühren nach GNotKG berechnen

Notarkosten für Kaufvertrag und Grundbucheintragung nach der Gebührenordnung GNotKG 2024.

📌 Beispiel: Bei 400.000€ Kaufpreis: ca. 6.000-8.000€ für Notar und Grundbuch

💡 Notarkosten sind nicht verhandelbar - gesetzlich festgelegt!

✅Rechtsverbindliche Berechnung nach GNotKG

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Maklergebühren-Rechner

⏱️ 1 Minute

Provision fair aufteilen

Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Beim Hauskauf meist 50/50 Aufteilung.

📌 Beispiel: Bei 400.000€ und 3,57% (inkl. MwSt): ca. 14.280€ gesamt, je 7.140€

💡 Maklergebühren sind verhandelbar - fragen Sie nach Rabatt bei Eigenleistung!

✅Gesetzeskonforme Provisionsberechnung

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Immobilienbewertung-Rechner

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Verkehrswert ermitteln

Schätzen Sie den Wert einer Immobilie mit Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV.

📌 Beispiel: Vergleichen Sie den Angebotspreis mit dem berechneten Verkehrswert

💡 Nutzen Sie alle drei Verfahren und bilden Sie einen Mittelwert!

✅Prüfen ob der Kaufpreis angemessen ist

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Mietkaution-Rechner

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Kaution und Zinsen berechnen

Falls Sie zunächst mieten: Berechnen Sie die gesetzliche Kaution (max. 3 Monatsmieten) und Zinsen nach BGB §551.

📌 Beispiel: Bei 1.200€ Kaltmiete: Max. 3.600€ Kaution, in 3 Raten zahlbar

💡 Nach Auszug: Vermieter muss Kaution nach 6 Monaten zurückzahlen!

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Erbschaftsteuer-Rechner

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Bei Erbschaft/Schenkung planen

Relevant bei geerbten Immobilien oder Schenkung: Freibeträge und Steuersätze nach ErbStG.

📌 Beispiel: Ehepartner: 500.000€ Freibetrag, Kinder: 400.000€ Freibetrag

💡 Schenkung alle 10 Jahre nutzt Freibeträge mehrfach!

✅Steueroptimierung bei Vermögensübertragung

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✅ Checkliste Hauskauf

Phase 1: Vorbereitung

☐Eigenkapital prüfen (mind. 20% + Nebenkosten empfohlen)
☐Finanzierungsrahmen mit Bank klären
☐Grunderwerbsteuer-Rechner nutzen für Bundesland
☐Gesamtbudget inkl. aller Nebenkosten berechnen

Phase 2: Immobiliensuche

☐Objekt besichtigen (mind. 2x, bei Tageslicht)
☐Immobilienbewertung-Rechner für Preischeck
☐Energieausweis prüfen (Pflicht seit 2014)
☐Grundbuch einsehen (Lasten, Wegerechte)

Phase 3: Kaufabwicklung

☐Notarkosten-Rechner für Gebührenübersicht
☐Maklergebühren-Rechner für Provisionsaufteilung
☐Kaufvertrag vom Notar erstellen lassen
☐Grunderwerbsteuer ans Finanzamt zahlen
☐Grundbucheintragung abwarten (4-8 Wochen)

Quellen & Referenzen

•
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) — Bundesministerium der Finanzen
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland
•
Beurkundungsgesetz — Bundesnotarkammer
Notarkosten und Beurkundungsgebühren
•
Grundbuchordnung (GBO) — Bundesministerium der Justiz
Grundbuchgebühren und Eintragungskosten

Unsere Berechnungen basieren auf offiziellen Quellen und wissenschaftlichen Standards.

Rechtlicher Hinweis

Die Berechnungen dienen nur zur groben Orientierung und ersetzen keine professionelle Beratung durch Notar, Steuerberater oder Immobilienexperten. Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen Fachmann. Alle Angaben ohne Gewähr.

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