Mietkaution-Rechner - Berechnen Sie Ihre Kaution nach BGB § 551
Berechnen Sie die gesetzlich zulässige Höhe Ihrer Mietkaution, ermitteln Sie Kautionszinsen und vergleichen Sie Alternativen wie Mietkautionsversicherung und Bankbürgschaft. Kostenloser Rechner mit allen wichtigen Informationen zum deutschen Mietrecht.
Mietkaution-Rechner
🏠Gesetzlich maximal 3 Monatskaltmieten
Schnellübersicht Mietkaution
- Maximale Höhe: 3 Monatskaltmieten (§ 551 BGB)
- Ratenzahlung: 3 monatliche Raten möglich
- Verzinsung: Pflicht des Vermieters
- Rückzahlung: 3-6 Monate nach Mietende
- Alternativen: Versicherung, Bankbürgschaft
Was ist eine Mietkaution? Grundlagen zum deutschen Mietrecht
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter bei Beginn eines Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie dient als Sicherheit für mögliche Forderungen des Vermieters, wie beispielsweise Mietrückstände, Schäden an der Wohnung oder ausstehende Nebenkostennachzahlungen. Die rechtlichen Grundlagen der Mietkaution sind in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
Die Kaution bleibt während der gesamten Mietdauer beim Vermieter oder auf einem Treuhandkonto und wird nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt – sofern keine berechtigten Forderungen bestehen. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter durch klare Regelungen zur Kautionshöhe, Verzinsung und Rückzahlung.
Wichtige Grundregeln zur Mietkaution in Deutschland
- Maximale Höhe: Maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete (ohne Nebenkosten)
- Rechtsgrundlage: § 551 BGB regelt alle wesentlichen Aspekte der Mietkaution
- Verzinsung: Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen
- Verwendung: Nur für Forderungen nach Ende des Mietverhältnisses
- Rückzahlung: Inklusive Zinsen nach angemessener Prüfungsfrist
Gesetzliche Grundlagen: § 551 BGB im Detail
§ 551 Absatz 1: Maximale Kautionshöhe
Nach § 551 Abs. 1 BGB darf der Vermieter als Sicherheit für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten verlangen. Dies bedeutet konkret:
Berechnung der maximalen Mietkaution:
Maximale Kaution = Kaltmiete × 3
Kaltmiete = Grundmiete ohne Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister etc.)
Beispielrechnung: Gesetzlich zulässige Kaution
Kaltmiete: 850€
Nebenkosten: 200€
Warmmiete: 1.050€
Maximale Kaution: 850€ × 3 = 2.550€
Wichtig: Die Nebenkosten von 200€ werden nicht in die Kautionsberechnung einbezogen!
Unzulässig hohe Kautionen - Ihre Rechte als Mieter
Verlangt der Vermieter mehr als drei Monatskaltmieten, ist die Kautionsforderung teilweise unwirksam. Sie müssen nur den gesetzlich zulässigen Betrag zahlen.
Beispiel: Bei 800€ Kaltmiete verlangt der Vermieter 3.000€ Kaution. Zulässig sind nur 2.400€. Sie können die Zahlung von 600€ verweigern. Bereits zu viel gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.
§ 551 Absatz 2: Ratenzahlung der Kaution
Ein wichtiger Schutz für Mieter: Nach § 551 Abs. 2 BGB darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden. Der Vermieter kann keine Einmalzahlung erzwingen.
Zahlungsplan bei Ratenzahlung:
- 1. Rate: Fällig zu Beginn des Mietverhältnisses (bei Schlüsselübergabe)
- 2. Rate: Zusammen mit der zweiten Monatsmiete
- 3. Rate: Zusammen mit der dritten Monatsmiete
Beispiel: Ratenzahlung einer Kaution von 2.400€
Gesamtkaution: 2.400€
Rate pro Monat: 2.400€ ÷ 3 = 800€
1. Monat (Einzug): 800€ Kaution + 850€ Miete = 1.650€
2. Monat: 800€ Kaution + 850€ Miete = 1.650€
3. Monat: 800€ Kaution + 850€ Miete = 1.650€
Ab 4. Monat: Nur noch 850€ Miete
Der Vorteil der Ratenzahlung: Sie müssen nicht direkt beim Einzug einen hohen Betrag aufbringen. Besonders bei Umzugskosten, neuen Möbeln und Renovierung ist dies finanziell sehr entlastend.
§ 551 Absatz 3: Verzinsung und Anlage der Kaution
Nach § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter die Pflicht, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu einem üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Wichtige Punkte zur Kautionsanlage:
- Getrennte Anlage: Die Kaution muss auf einem separaten Konto angelegt werden (Sparbuch, Treuhandkonto)
- Insolvenzschutz: Bei Insolvenz des Vermieters ist die Kaution geschützt
- Zinssatz: Üblicher Zinssatz für Spareinlagen (aktuell ca. 0,01-0,5% p.a.)
- Zinsen: Gehören dem Mieter und müssen bei Rückzahlung ausgezahlt werden
- Nachweis: Der Mieter kann vom Vermieter Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage verlangen
Beispielrechnung: Kautionszinsen über 5 Jahre
Kaution: 2.400€
Zinssatz: 0,1% p.a.
Mietdauer: 5 Jahre
Zinsen nach 5 Jahren: ca. 12€ (mit Zinseszins)
Hinweis: Bei aktuellen Niedrigzinsen fallen die Zinsen gering aus. In Zeiten höherer Zinsen (z.B. 2-3%) können über mehrere Jahre deutlich mehr Zinsen anfallen.
Was tun bei fehlerhafter Kautionsanlage?
Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an oder verweigert den Nachweis, können Sie:
- 1. Schriftlich die Vorlage des Anlagenachweises verlangen
- 2. Eine angemessene Frist setzen (z.B. 14 Tage)
- 3. Die Kaution zurückverlangen und selbst anlegen
- 4. Rechtliche Schritte einleiten (Anwalt, Mieterverein)
Rückzahlung der Mietkaution: Fristen und Ansprüche
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter die Kaution grundsätzlich zurückzahlen. Allerdings steht ihm eine angemessene Prüfungsfrist zu, um mögliche Forderungen zu ermitteln.
Übliche Fristen für die Kautionsrückzahlung:
- 3 Monate: Bei eindeutiger Sachlage ohne offene Nebenkostenabrechnung
- 6 Monate: Wenn noch Nebenkostenabrechnungen ausstehen
- Länger als 6 Monate: Nur bei berechtigten Gründen (z.B. laufende Schadensbewertung)
Die Rechtsprechung akzeptiert 3-6 Monate als "angemessene Frist". Längere Verzögerungen müssen vom Vermieter begründet werden.
Berechtigte Einbehalte von der Kaution
Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen einbehalten, die aus dem Mietverhältnis resultieren:
| Zulässige Einbehalte | Unzulässige Einbehalte |
|---|---|
|
|
Beispiel: Kautionsrückzahlung mit Einbehalten
Kaution inkl. Zinsen: 2.412€
Mietrückstand letzte Miete: -850€
Schaden Küchenfliesen: -280€
Nebenkostennachzahlung: -145€
Rückzahlung an Mieter: 2.412€ - 850€ - 280€ - 145€ = 1.137€
Der Vermieter muss alle Einbehalte detailliert begründen und nachweisen (z.B. Handwerkerrechnung für Fliesenschaden).
Vorgehen bei verzögerter oder verweigerten Rückzahlung
Schritte zur Durchsetzung Ihres Rückzahlungsanspruchs:
- 1. Schriftliche Aufforderung: Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung auf, mit Fristsetzung (14 Tage)
- 2. Mahnung mit Frist: Setzen Sie eine letzte Frist und drohen Sie rechtliche Schritte an
- 3. Mieterverein konsultieren: Holen Sie sich professionelle Beratung (oft kostenlos für Mitglieder)
- 4. Anwalt einschalten: Ein Anwalt kann die Forderung geltend machen (Kosten trägt bei Erfolg der Vermieter)
- 5. Gerichtliches Mahnverfahren: Schnelles und kostengünstiges Verfahren zur Durchsetzung
- 6. Klage: Bei Widerspruch des Vermieters kann eine Klage notwendig werden
Wichtig: Verzugszinsen bei verspäteter Rückzahlung
Zahlt der Vermieter die Kaution nicht innerhalb der angemessenen Frist zurück, können Sie Verzugszinsen verlangen:
Verzugszinssatz: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (derzeit ca. 8-9% p.a.)
Dies kann sich bei langen Verzögerungen erheblich summieren!
Alternativen zur Barkaution: Mietkautionsversicherung & Co.
Neben der klassischen Barkaution gibt es verschiedene Kautionsalternativen, die finanzielle Flexibilität bieten. Jede Alternative hat spezifische Vor- und Nachteile, die Sie kennen sollten.
1. Mietkautionsversicherung (Kautionsbürgschaft)
Bei einer Mietkautionsversicherung übernimmt eine Versicherungsgesellschaft die Bürgschaft gegenüber dem Vermieter. Sie zahlen statt der Kaution eine jährliche Prämie.
So funktioniert die Mietkautionsversicherung:
- 1. Antrag: Sie beantragen eine Kautionsbürgschaft bei der Versicherung
- 2. Prüfung: Die Versicherung prüft Ihre Bonität (Schufa-Auskunft)
- 3. Bürgschaftsurkunde: Sie erhalten eine Urkunde für den Vermieter
- 4. Jährliche Zahlung: Sie zahlen eine Jahresprämie (ca. 4-7% der Kautionssumme)
- 5. Im Schadensfall: Die Versicherung zahlt, holt sich aber das Geld von Ihnen zurück
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
|
|
Kostenvergleich: Barkaution vs. Kautionsversicherung
Kaution: 2.400€
Versicherungsprämie: 5% p.a. = 120€/Jahr
Nach 3 Jahren:
Barkaution: 2.400€ (vollständig rückzahlbar + Zinsen)
Versicherung: 360€ gezahlt (nicht rückzahlbar)
Nach 10 Jahren:
Barkaution: 2.400€ (vollständig rückzahlbar + Zinsen)
Versicherung: 1.200€ gezahlt (nicht rückzahlbar)
Fazit: Versicherung lohnt sich bei kurzen Mietdauern oder wenn keine Liquidität verfügbar ist.
2. Bankbürgschaft
Eine Bankbürgschaft ist eine Alternative, bei der die Bank dem Vermieter gegenüber für die Kaution bürgt.
Merkmale der Bankbürgschaft:
- Kosten: Ca. 3-5% der Kautionssumme pro Jahr
- Voraussetzung: Gute Bonität und meist Bestandskunde der Bank
- Sicherheiten: Oft müssen Sicherheiten hinterlegt werden
- Bürgschaftsform: Meist selbstschuldnerische Bürgschaft
- Akzeptanz: Nicht alle Vermieter akzeptieren Bankbürgschaften
3. Mietkautionskonto / Kautionssparbuch
Das Mietkautionskonto oder verpfändete Sparbuch ist eine transparente Lösung, bei der die Kaution auf einem separaten Konto liegt.
So funktioniert das Kautionssparbuch:
- 1. Mieter eröffnet ein Sparkonto bei einer Bank
- 2. Der Kautionsbetrag wird eingezahlt
- 3. Das Sparbuch wird zugunsten des Vermieters verpfändet
- 4. Der Vermieter erhält eine Verpfändungsurkunde
- 5. Nach Mietende wird die Verpfändung aufgehoben
| Vorteile Kautionskonto | Nachteile Kautionskonto |
|---|---|
|
|
4. Digitale Kautionsplattformen
Moderne Fintech-Lösungen bieten digitale Kautionsverwaltung über spezialisierte Plattformen. Diese kombinieren oft verschiedene Modelle.
Beispiele für digitale Kautionsplattformen:
- Kautionsfrei.de: Monatliche Zahlung statt Barkaution
- DKB Mietkautionskonto: Spezielles verzinstes Kautionskonto
- Moneyfix: Kautionsversicherung mit Online-Abschluss
- Deutsche Kautionskasse: Professionelle Kautionsverwaltung
Diese Anbieter bieten meist schnelle Online-Abschlüsse und transparente Gebührenstrukturen.
Spezialfälle und häufige Fragen zur Mietkaution
Kaution bei WG-Zimmern
Bei Wohngemeinschaften gibt es zwei gängige Modelle für die Kautionsabwicklung:
Modell 1: Gesamtschuldnerische Haftung
Alle WG-Mitglieder sind gemeinsam Mieter und haften gemeinsam für die gesamte Kaution. Bei Auszug eines Mitbewohners:
- • Der Vermieter muss der Änderung zustimmen
- • Der neue Mitbewohner zahlt Kaution an den ausziehenden
- • Kautionsrückzahlung erst bei Auflösung der WG
Modell 2: Einzelmietverträge
Jedes WG-Mitglied hat einen eigenen Mietvertrag für sein Zimmer:
- • Jeder zahlt eine individuelle Kaution
- • Bei Auszug wird die Kaution individuell abgerechnet
- • Einfacher bei Mitbewohnerwechsel
Kaution bei Nachmieterregelung
Wenn Sie vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen und einen Nachmieter stellen, stellt sich die Frage der Kautionsübertragung:
Rechtslage bei Nachmieterstellung:
Der Vermieter muss der Übertragung der Kaution auf den Nachmieter nicht zustimmen. Üblich sind zwei Varianten:
- 1. Kautionsübertragung: Nachmieter zahlt Kaution direkt an Sie, Sie bleiben frei
- 2. Doppelte Kaution: Nachmieter zahlt an Vermieter, Sie bekommen Ihre Kaution nach Prüfung zurück
Empfehlung: Vereinbaren Sie die Kautionsübertragung schriftlich mit Vermieter und Nachmieter.
Kaution bei Eigentümerwechsel (Wohnungsverkauf)
Wird die Wohnung während Ihres Mietverhältnisses verkauft, gilt § 566 BGB: "Kauf bricht nicht Miete".
Was passiert mit der Kaution bei Verkauf?
- • Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten
- • Die Kaution muss vom alten an den neuen Eigentümer übertragen werden
- • Sie haben Anspruch auf schriftliche Bestätigung der Übertragung
- • Bei Mietende ist der neue Eigentümer zur Rückzahlung verpflichtet
- • Wurde die Kaution nicht übertragen, haften beide Eigentümer
Kaution bei möblierter Wohnung
Auch bei möblierten Wohnungen gilt die gesetzliche Obergrenze von drei Monatskaltmieten. Viele Vermieter verlangen jedoch zusätzlich:
Mögliche Sicherheiten bei möblierten Wohnungen:
- Mietkaution: Maximal 3 Monatskaltmieten (gesetzlich)
- Inventarkaution: Separate Kaution für Möbel und Ausstattung (rechtlich umstritten)
- Gebrauchsüberlassungsvergütung: Für Möbelnutzung (zusätzlich zur Miete)
Achtung: Manche Vermieter verlangen überhöhte Kautionen. Die 3-Monatsgrenze gilt auch bei möblierten Wohnungen!
Rechtliche Tipps und Best Practices für Mieter
Tipp 1: Kautionszahlung dokumentieren
Zahlen Sie die Kaution immer per Überweisung mit dem Verwendungszweck "Mietkaution für [Adresse]". Barzahlungen sind riskant, da ein Nachweis fehlt. Bewahren Sie den Überweisungsbeleg auf!
Tipp 2: Nachweis der Kautionsanlage verlangen
Sie haben das Recht, vom Vermieter einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution zu verlangen. Fordern Sie diesen schriftlich an. Der Vermieter muss Kontonummer und Kreditinstitut offenlegen.
Tipp 3: Übergabeprotokoll erstellen
Erstellen Sie bei Ein- und Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos. Dies schützt Sie vor ungerechtfertigten Schadensforderungen. Lassen Sie beide Parteien unterschreiben!
Tipp 4: Mietvertrag genau prüfen
Prüfen Sie den Mietvertrag auf unzulässige Klauseln zur Kaution. Klauseln, die mehr als 3 Monatskaltmieten verlangen oder die Ratenzahlung ausschließen, sind unwirksam. Lassen Sie den Vertrag ggf. von einem Mieterverein prüfen.
Tipp 5: Fristen setzen bei Rückzahlung
Wenn die Kaution nicht nach 6 Monaten zurückgezahlt wird, setzen Sie dem Vermieter schriftlich eine Frist von 14 Tagen. Drohen Sie mit rechtlichen Schritten und verweisen Sie auf Verzugszinsen.
Tipp 6: Mieterverein beitreten
Die Mitgliedschaft in einem Mieterverein (ca. 60-100€/Jahr) bietet kostenlose Rechtsberatung und oft auch Rechtsschutz bei Streitigkeiten zur Kaution. Die Investition lohnt sich meist bereits beim ersten Beratungsgespräch.
Checkliste: Mietkaution richtig handhaben
Bei Mietbeginn:
- ☐Kautionshöhe prüfen (maximal 3 Monatskaltmieten)
- ☐Ratenzahlung vereinbaren (gesetzliches Recht)
- ☐Kaution per Überweisung zahlen (mit Verwendungszweck)
- ☐Zahlungsnachweis aufbewahren
- ☐Nachweis über Kautionsanlage vom Vermieter verlangen
- ☐Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen
Während der Mietzeit:
- ☐Alle Unterlagen zur Kaution sicher aufbewahren
- ☐Bei Eigentümerwechsel Kautionsübertragung bestätigen lassen
- ☐Miete pünktlich zahlen (Kaution nicht verrechnen!)
Bei Auszug:
- ☐Wohnung besenrein übergeben
- ☐Übergabeprotokoll erstellen (mit Fotos dokumentieren)
- ☐Alle Schlüssel zurückgeben
- ☐Bankverbindung für Rückzahlung mitteilen
- ☐Nach 6 Monaten Rückzahlung einfordern
- ☐Bei Verzögerung: Frist setzen und Verzugszinsen fordern
Zusammenfassung: Das Wichtigste zur Mietkaution auf einen Blick
- ✓Maximale Höhe: Maximal 3 Monatskaltmieten nach § 551 BGB
- ✓Ratenzahlung: Sie haben das Recht auf 3 monatliche Raten
- ✓Verzinsung: Vermieter muss die Kaution getrennt anlegen und verzinsen
- ✓Rückzahlung: Nach 3-6 Monaten nach Mietende inklusive Zinsen
- ✓Alternativen: Mietkautionsversicherung, Bankbürgschaft, Kautionskonto
- ✓Einbehalte: Nur für berechtigte Forderungen (Schäden, Rückstände)
- ✓Verzugszinsen: 5% über Basiszins bei verspäteter Rückzahlung
- ✓Dokumentation: Alle Zahlungen und Protokolle sorgfältig aufbewahren
- ✓Beratung: Bei Problemen Mieterverein oder Anwalt konsultieren
Unser Mietkaution-Rechner hilft Ihnen:
- • Die gesetzlich zulässige Kautionshöhe zu berechnen
- • Kautionszinsen über die Mietdauer zu ermitteln
- • Kosten verschiedener Kautionsalternativen zu vergleichen
- • Den optimalen Ratenzahlungsplan zu erstellen
- • Rückzahlungsansprüche inklusive Verzugszinsen zu berechnen
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