Grunderwerbsteuer-Rechner 2025
Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für alle 16 Bundesländer mit aktuellen Steuersätzen. Inklusive Steuerspar-Tipps und vollständiger Nebenkostenberechnung.
Grunderwerbsteuer-Rechner
🏠Steuerberechnung:
Gesamte Nebenkosten:
Gesamtkosten:
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien in Deutschland anfällt. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und wird vom Käufer an das zuständige Finanzamt gezahlt. Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
Rechtliche Grundlagen
Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Seit 2006 können die Bundesländer ihre Steuersätze selbst festlegen, was zu den aktuellen Unterschieden geführt hat. Die Steuer wird fällig bei:
- Kauf von unbebauten Grundstücken
- Kauf von bebauten Grundstücken (Haus, Wohnung)
- Kauf von Erbbaurechten
- Anteilsübertragungen bei Gesellschaften (ab 90%)
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
In bestimmten Fällen ist der Grundstückserwerb von der Grunderwerbsteuer befreit:
- Familieninterne Übertragungen: Schenkung oder Erbschaft zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und in direkter Linie (Eltern-Kinder)
- Scheidung: Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung
- Geringfügige Erwerbe: Kaufpreis unter 2.500 Euro
- Landwirtschaftliche Grundstücke: Unter bestimmten Voraussetzungen
Grunderwerbsteuer nach Bundesländern 2025
Die Grunderwerbsteuer variiert erheblich zwischen den Bundesländern. Hier finden Sie alle aktuellen Steuersätze 2025 und die wichtigsten Änderungen der letzten Jahre:
| Bundesland | Steuersatz 2025 | Steuer bei 300.000€ | Letzte Änderung |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 10.500 € | Seit 1997 unverändert |
| Sachsen | 5,5% | 16.500 € | Erhöhung 2023: 3,5% → 5,5% |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 15.000 € | Seit 2011 |
| Niedersachsen | 5,0% | 15.000 € | Seit 2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 15.000 € | Seit 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | 15.000 € | Seit 2010 |
| Thüringen | 5,0% | 15.000 € | Senkung 2024: 6,5% → 5,0% |
| Bremen | 5,5% | 16.500 € | Erhöhung 2025: 5,0% → 5,5% |
| Hamburg | 5,5% | 16.500 € | Erhöhung 2023: 4,5% → 5,5% |
| Berlin | 6,0% | 18.000 € | Seit 2014 |
| Hessen | 6,0% | 18.000 € | Seit 2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 18.000 € | Seit 2012 |
| Brandenburg | 6,5% | 19.500 € | Seit 2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 19.500 € | Seit 2015 |
| Saarland | 6,5% | 19.500 € | Seit 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 19.500 € | Seit 2014 |
💚 Günstigste Bundesländer
Bayern (3,5%) ist mit Abstand am günstigsten. Bei 400.000 € Kaufpreis sparen Sie im Vergleich zu NRW (6,5%) satte 12.000 € Steuern!
💔 Teuerste Bundesländer
Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein führen mit 6,5%. Die Steuerbelastung ist hier fast doppelt so hoch wie in Bayern.
Wichtige Änderungen 2024-2025
📉 Thüringen: Senkung auf 5,0% (2024)
Thüringen senkte als erstes Bundesland seit Jahren den Steuersatz - von 6,5% auf 5,0%. Dies bringt Käufern eine Ersparnis von 1,5 Prozentpunkten. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entspricht das einer Einsparung von 5.250 Euro.
📈 Bremen: Erhöhung auf 5,5% (2025)
Bremen erhöhte zum 01.01.2025 von 5,0% auf 5,5%. Dies bedeutet Mehrkosten von 0,5 Prozentpunkten. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro zahlen Käufer nun 1.750 Euro mehr Grunderwerbsteuer.
📅 Historische Entwicklung
Seit 2006 können Bundesländer ihre Steuersätze selbst festlegen. Seitdem gab es überwiegend Erhöhungen:
- • 2006-2010: Alle Länder bei 3,5%
- • 2011-2015: Erste Welle von Erhöhungen (3,5% → 4,5-5,0%)
- • 2014-2015: Zweite Welle (5,0% → 6,0-6,5%)
- • 2020-2023: Weitere Anpassungen einzelner Länder
- • 2024: Erste Senkung in Thüringen
Grunderwerbsteuer sparen: Legale Steuerspar-Tipps
1️⃣ Einbauküche und Möbel separat ausweisen
Die wirksamste Methode: Einbauküche, Möbel und bewegliche Einrichtung im Kaufvertrag separat ausweisen. Diese Gegenstände sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig.
Beispielrechnung:
⚠️ Wichtig: Die Preise müssen marktüblich und realistisch sein. Das Finanzamt prüft dies. Eine 30.000 € Küche bei 200.000 € Kaufpreis wird abgelehnt. Realistisch: 10.000-25.000 € für Einbauküche, 5.000-15.000 € für Einbauschränke.
2️⃣ Neubau: Grundstück und Bau trennen
Beim Neubau können Sie erheblich sparen, wenn Sie Grundstück und Bauvertrag von verschiedenen Verkäufern erwerben. Dann fällt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an.
Beispielrechnung Neubau:
⚠️ Achtung: Diese Trennung ist nur möglich, wenn Grundstücksverkäufer und Baufirma wirtschaftlich unabhängig sind. Sind beide verbundene Unternehmen, zählt das Finanzamt beide Verträge zusammen.
3️⃣ Schenkung oder Erbschaft nutzen
Bei Übertragungen zwischen nahen Verwandten fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen kann Schenkungsteuer anfallen - mit deutlich höheren Freibeträgen.
Freibeträge Schenkungsteuer (alle 10 Jahre):
💡 Strategie: Bei Immobilien unter 400.000 € können Eltern diese schenkungsteuerfrei an Kinder übertragen. Keine Grunderwerbsteuer, keine Schenkungsteuer. Der Freibetrag erneuert sich alle 10 Jahre.
4️⃣ Weitere Steuerspar-Möglichkeiten
🏡 Inventar separat bewerten
Auch Markisen, Gartenhäuser (nicht fest verbunden), Außen-Whirlpool, freistehende Saunen können separat ausgewiesen werden. Summe: oft 5.000-15.000 € zusätzlich.
⏰ Timing: Share Deal vs. Asset Deal
Bei Immobilien-Gesellschaften: Kauf von 94,9% der Anteile statt 100% kann die Grunderwerbsteuer umgehen (Share Deal). Aber: Komplexe Gestaltung, nur für größere Objekte, wird politisch bekämpft.
📝 Reparaturvereinbarungen
Wenn der Verkäufer sich im Kaufvertrag verpflichtet, noch Reparaturen durchzuführen, mindert dies den Kaufpreis und damit die Bemessungsgrundlage. Aber: Muss realistisch und tatsächlich durchgeführt werden.
💰 Zusammenfassung Einsparpotenzial
Bei einem 400.000 € Hauskauf in NRW (6,5% = 26.000 € Steuer):
- • Einbauküche (20.000 €) separat: -1.300 € Steuer
- • Möbel/Inventar (15.000 €) separat: -975 € Steuer
- • Als Neubau mit getrennten Verträgen: -16.250 € Steuer
- • Schenkung statt Kauf (innerhalb Familie): -26.000 € Steuer (100%)
Gesamtes Einsparpotenzial: Bis zu 26.000 € - das sind fast 2 Jahre Kreditraten!
Berechnung der Grunderwerbsteuer: Beispiele
Beispiel 1: Eigentumswohnung in München (Bayern)
Kaufpreis Wohnung: 450.000 €, davon Einbauküche: 18.000 €
Beispiel 2: Einfamilienhaus in Köln (NRW)
Kaufpreis: 550.000 €, keine separate Möbelvereinbarung
Beispiel 3: Neubau in Thüringen (optimal gestaltet)
Grundstück (Verkäufer A): 120.000 €, Bauvertrag (Firma B): 280.000 €
Beispiel 4: Luxusimmobilie in Hamburg mit Ausstattung
Kaufpreis: 1.200.000 €, Einbauküche: 35.000 €, Einbaumöbel: 25.000 €, Sauna/Wellness: 15.000 €
💡 Was zeigen die Beispiele?
- • Die Bundesland-Wahl macht bei gleicher Immobilie bis zu 12.000 € Unterschied
- • Einbauküchen separat ausweisen spart 500-2.000 € je nach Wert und Bundesland
- • Neubau mit getrennten Verträgen bringt die größten Ersparnisse (oft 10.000-20.000 €)
- • Bei Luxusimmobilien kann optimale Gestaltung 4.000-10.000 € Steuern sparen
- • Jeder Prozentpunkt Steuersatz bedeutet bei 400.000 € Kaufpreis 4.000 € Differenz
Befreiungen und Sonderfälle
🏠 Familieninterne Übertragungen
Steuerbefreit sind Grundstücksübertragungen zwischen:
- Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern (auch bei Trennung/Scheidung)
- In direkter Linie: Eltern ↔ Kinder ↔ Enkel (auch Adoptivkinder)
- Ehegatten/Lebenspartnern und Kindern des anderen Partners
💍 Scheidung und Vermögensauseinandersetzung
Überträgt ein Ehegatte im Rahmen der Scheidung seinen Immobilien-Anteil auf den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies gilt auch für die Vermögensauseinandersetzung bei eingetragenen Lebenspartnerschaften. Die Befreiung greift auch, wenn die Übertragung erst nach rechtskräftiger Scheidung erfolgt, sofern sie Teil der Vermögensauseinandersetzung ist.
🏘️ Umstrukturierungen bei Kapitalgesellschaften
Bei Umwandlungen, Verschmelzungen und Einbringungen im Rahmen des Umwandlungsgesetzes kann Grunderwerbsteuer vermieden werden. Voraussetzung: Die Grundstücke müssen mindestens 5 Jahre im Unternehmen verbleiben (Sperrfrist). Diese Regelung ist komplex und sollte steuerlich beraten werden.
⚖️ Zwangsversteigerung
Bei Zwangsversteigerungen fällt Grunderwerbsteuer an, ABER:
- Bemessungsgrundlage ist der Zuschlagspreis (oft unter Verkehrswert)
- Bei Erwerb durch den bisherigen Eigentümer: steuerfrei
- Zahlung erst nach Erhalt des Steuerbescheids fällig
🌾 Landwirtschaftliche Grundstücke
Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten Sonderregelungen. Die Befreiung greift, wenn der Erwerber das Grundstück mindestens 10 Jahre lang land-/forstwirtschaftlich nutzt. Bei Verstoß gegen diese Frist wird die Steuer nachträglich fällig.
🏗️ Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht wird Grunderwerbsteuer fällig:
- Bei Bestellung des Erbbaurechts: auf den kapitalisierten Erbbauzins
- Bei Übertragung des Erbbaurechts: auf den vereinbarten Kaufpreis
- Beim Heimfall an Grundstückseigentümer: auf den Wert der Gebäude
Fälligkeit und Zeitablauf: Wann wird gezahlt?
📅 Zeitlicher Ablauf nach Kaufvertrag
Tag 0: Notarielle Beurkundung
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Ab diesem Zeitpunkt ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Notar meldet den Vorgang automatisch an das Finanzamt.
Tag 1-14: Notar übermittelt Daten
Der Notar übermittelt den Kaufvertrag elektronisch an das zuständige Finanzamt (meist innerhalb weniger Tage).
Tag 14-42: Finanzamt prüft und erstellt Bescheid
Das Finanzamt prüft die Unterlagen und berechnet die Grunderwerbsteuer. Durchschnittliche Bearbeitungszeit: 2-6 Wochen (variiert je nach Bundesland und Finanzamt-Auslastung).
Tag 42-70: Steuerbescheid per Post
Sie erhalten den Grunderwerbsteuerbescheid per Post mit Zahlungsaufforderung. Die Zahlungsfrist beträgt typischerweise 4 Wochen ab Bescheiddatum.
Tag 70-98: Zahlung der Steuer
Sie überweisen die Grunderwerbsteuer innerhalb der 4-Wochen-Frist an das Finanzamt. Wichtig: Ohne Zahlung kein Grundbucheintrag!
Tag 98-112: Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet sie automatisch an den Notar (Bearbeitungszeit: 1-2 Wochen).
Tag 112-140: Grundbucheintrag
Der Notar veranlasst den Grundbucheintrag. Sie sind jetzt offiziell Eigentümer laut Grundbuch. Bearbeitungszeit Grundbuchamt: 2-6 Wochen.
⏱️ Gesamt-Zeitplan
Von Kaufvertrag bis Grundbucheintrag: 3-5 Monate im Durchschnitt
Schnellster Fall: ca. 8 Wochen | Normalfall: 12-16 Wochen | Langsam: bis 20 Wochen
💶 Was passiert bei verspäteter Zahlung?
Säumniszuschläge
Bei Zahlungsverzug werden automatisch Säumniszuschläge fällig:
- 1% der rückständigen Steuer pro angefangenem Monat Verspätung
- Berechnung ab Ablauf der Zahlungsfrist (4 Wochen nach Bescheiddatum)
- Beispiel: 20.000 € Steuer, 2 Monate zu spät = 400 € Säumniszuschlag
Vollstreckungsmaßnahmen
Bei anhaltender Nichtzahlung kann das Finanzamt Vollstreckungsmaßnahmen einleiten: Kontopfändung, Lohnpfändung, Zwangshypothek auf die Immobilie. Die Vollstreckungskosten trägt der Schuldner zusätzlich zur Steuer.
Kein Grundbucheintrag
Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung (wird erst nach Zahlung ausgestellt) ist kein Grundbucheintrag möglich. Sie sind rechtlich Eigentümer (ab Kaufvertrag), aber nicht im Grundbuch eingetragen - was rechtliche Nachteile haben kann.
🏦 Finanzierungstipps für die Grunderwerbsteuer
Eigenkapital einplanen
Die Grunderwerbsteuer muss aus Eigenkapital bezahlt werden - Banken finanzieren Kaufnebenkosten selten mit. Planen Sie zusätzlich zu Grunderwerbsteuer auch Notar (1,5%) und Grundbuchamt (0,5%) ein = insgesamt 5,5% - 8,5% Kaufnebenkosten je nach Bundesland.
Ratenzahlung beantragen
In begründeten Härtefällen können Sie beim Finanzamt eine Ratenzahlung beantragen (meist 3-12 Monatsraten). Dies sollte VOR Ablauf der Zahlungsfrist geschehen. Zinsen: 0,5% pro Monat (= 6% p.a.).
Stundung bei Liquiditätsengpass
Bei vorübergehendem Liquiditätsengpass kann eine Stundung (Zahlungsaufschub) beantragt werden. Voraussetzung: Die Zahlung würde eine erhebliche Härte bedeuten. Auch hier: Zins 0,5% pro Monat.
Gesamte Kaufnebenkosten im Überblick
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Hier sehen Sie die vollständige Kostenaufstellung:
| Kostenposition | Prozentsatz | Bei 400.000 € (Bayern) | Bei 400.000 € (NRW) |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% / 6,5% | 14.000 € | 26.000 € |
| Notar- und Beurkundungskosten | ca. 1,5% | 6.000 € | 6.000 € |
| Grundbuchamt (Eintragung) | ca. 0,5% | 2.000 € | 2.000 € |
| Maklercourtage (falls vorhanden) | 3,0-7,14% | 12.000-28.560 € | 12.000-28.560 € |
| Gesamt OHNE Makler | 5,5% / 8,5% | 22.000 € | 34.000 € |
| Gesamt MIT Makler (5%) | 10,5% / 13,5% | 42.000 € | 54.000 € |
🧮 Beispiel Bayern (günstigstes Bundesland)
🧮 Beispiel NRW (teuerstes Bundesland)
💡 Wichtige Erkenntnisse
- • Bundesland-Unterschied: Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie in NRW 12.000 € mehr Grunderwerbsteuer als in Bayern
- • Eigenkapital-Bedarf: Sie benötigen 5,5-8,5% (ohne Makler) bzw. 10,5-13,5% (mit Makler) zusätzlich zum Kaufpreis
- • Bei 400.000 € Kaufpreis: Mindestens 22.000-34.000 € Eigenkapital nur für Nebenkosten einplanen
- • Makler vermeiden: Spart 20.000 € bei 400.000 € Kaufpreis (bei 5% Provision)
- • Finanzierung: Banken verlangen meist mindestens 20% Eigenkapital = 80.000 € + 22.000-34.000 € Nebenkosten = 102.000-114.000 € Eigenkapital nötig
Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer
❓Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
❓Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
❓Kann man Grunderwerbsteuer sparen?
❓Wann muss man Grunderwerbsteuer zahlen?
❓Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Erbschaft?
❓Grunderwerbsteuer Neubau vs. Bestandsimmobilie?
❓Welche Bundesländer haben die höchste Grunderwerbsteuer?
❓Grunderwerbsteuer bei Eigentumswohnung - was ist zu beachten?
❓Was zählt zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?
❓Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen - geht das?
❓Gibt es Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer?
❓Wann ändert sich die Grunderwerbsteuer 2025?
Zusammenfassung: Das Wichtigste zur Grunderwerbsteuer
✅ Die wichtigsten Fakten
- • Steuersätze 2025: 3,5% (Bayern) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, SH)
- • Bemessungsgrundlage: Kaufpreis laut notariellem Vertrag
- • Fälligkeit: 4 Wochen nach Steuerbescheid (ca. 2-3 Monate nach Kaufvertrag)
- • Zahler: Immer der Käufer (auch wenn Verkäufer vertraglich übernimmt)
- • Grundbucheintrag: Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer möglich
💰 Top Steuerspar-Tipps
- • Einbauküche separat: Spart 500-2.000 € Steuern
- • Möbel/Inventar separat: Weitere 300-1.500 € Ersparnis
- • Neubau getrennte Verträge: Spart 10.000-20.000 €
- • Schenkung in Familie: 100% Steuerersparnis möglich
- • Bundesland wählen: 12.000 € Unterschied Bayern vs. NRW bei 400.000 €
⚠️ Häufige Fehler vermeiden
- • Eigenkapital unterschätzen: Nebenkosten 5,5-13,5% einplanen!
- • Zahlungsfrist verpassen: 1% Säumniszuschlag pro Monat
- • Unrealistische Möbelpreise: Finanzamt prüft Marktüblichkeit
- • Verbundene Unternehmen: Neubau-Trick funktioniert nicht
- • Ohne Beratung gestalten: Bei komplexen Fällen Steuerberater einschalten
📋 Checkliste Immobilienkauf
- ☐ Bundesland-Steuersatz recherchieren
- ☐ Eigenkapital inkl. Nebenkosten planen
- ☐ Einbauküche/Möbel separat verhandeln
- ☐ Kaufvertrag vom Anwalt prüfen lassen
- ☐ Grunderwerbsteuer-Bescheid abwarten
- ☐ Zahlung fristgerecht überweisen
- ☐ Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigen
- ☐ Grundbucheintrag kontrollieren
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