Immobilienbewertung-Rechner - Hauswert kostenlos ermitteln
Ermitteln Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit professionellen Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021. Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren - kostenlos und präzise für Deutschland.
Immobilienbewertung-Rechner
🏘️Bewertungsverfahren (ImmoWertV):
Verkehrswert (Marktwert):
Bewertungsverfahren nach ImmoWertV
- Sachwertverfahren: Eigengenutzte Immobilien
- Ertragswertverfahren: Vermietete Objekte
- Vergleichswertverfahren: Marktpreise
- Bodenrichtwert: Basis aller Verfahren
- Alterswertminderung: Abschreibung
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? Definition nach BauGB
Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die rechtliche Grundlage bildet § 194 Baugesetzbuch (BauGB): "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Verkehrswert vs. Marktwert vs. Beleihungswert - Die Unterschiede
Verkehrswert = Marktwert
Rechtlich identisch. Der objektive Wert, der am Markt erzielbar wäre. Grundlage für Erbschaftssteuer, Scheidung und Verkauf.
Beleihungswert
Konservativer Wert, den Banken für Kreditvergabe ansetzen. Meist 80-90% des Verkehrswerts. Berücksichtigt Risiken und Wertschwankungen.
Kaufpreis
Tatsächlich gezahlter Preis. Kann vom Verkehrswert abweichen durch Verhandlungsgeschick, emotionale Faktoren oder Zeitdruck.
Die drei Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021 im Detail
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert drei normierte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Objektart und Nutzung ab.
1. Sachwertverfahren (ImmoWertV § 21-23)
Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei selbstgenutzten Immobilien angewendet, bei denen keine oder nur geringe Mieteinnahmen vorliegen. Es ermittelt den Wert durch Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert.
Berechnung Sachwertverfahren - Schritt für Schritt:
Schritt 1: Bodenwert ermitteln
Bodenwert = Grundstücksfläche (m²) × Bodenrichtwert (€/m²)
Beispiel: 500m² × 350€/m² = 175.000€
Schritt 2: Gebäudesachwert berechnen
Gebäudesachwert = Brutto-Grundfläche × Normalherstellungskosten
Beispiel: 150m² × 1.800€/m² = 270.000€
Schritt 3: Alterswertminderung abziehen
Alterswertminderung = (Alter / Gesamtnutzungsdauer) × 100%
Beispiel: 30 Jahre / 80 Jahre = 37,5% → 270.000€ × 0,625 = 168.750€
Schritt 4: Marktanpassungsfaktor
Regional unterschiedlich (0,8-1,2), passt den Sachwert an Marktverhältnisse an.
Verkehrswert = Bodenwert + Gebäudesachwert
175.000€ + 168.750€ = 343.750€
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
- • Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
- • Eigentumswohnungen (selbstgenutzt)
- • Sonderimmobilien (Kirchen, Schulen, öffentliche Gebäude)
- • Immobilien ohne Ertragsorientierung
- • Neubewertung nach umfassender Modernisierung
Vorteil: Objektiver, substanzbasierter Wert unabhängig von Mietmarkt. Nachteil: Kann in Schwarmstädten unter Marktpreis liegen.
2. Ertragswertverfahren (ImmoWertV § 17-20)
Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien anhand ihrer Ertragskraft, also der erzielbaren Mieteinnahmen. Es wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten und Renditeobjekten angewendet.
Berechnung Ertragswertverfahren - Schritt für Schritt:
Schritt 1: Jahresrohertrag berechnen
Jahresrohertrag = Monatliche Kaltmiete × 12 Monate
Beispiel: 1.200€/Monat × 12 = 14.400€/Jahr
Schritt 2: Bewirtschaftungskosten abziehen
Reinertrag = Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (ca. 20-30% vom Rohertrag)
Beispiel: 14.400€ - 3.600€ = 10.800€ Reinertrag
Schritt 3: Bodenwertverzinsung abziehen
Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
Beispiel: 175.000€ × 3% = 5.250€
Schritt 4: Gebäudeertrag kapitalisieren
Gebäudeertragswert = (Reinertrag - Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger
Vervielfältiger abhängig von Restnutzungsdauer und Zinssatz (z.B. 18,0 bei 50 Jahren und 3%)
Beispiel: (10.800€ - 5.250€) × 18,0 = 99.900€
Verkehrswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
175.000€ + 99.900€ = 274.900€
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
- • Vermietete Mehrfamilienhäuser
- • Gewerbeimmobilien (Büros, Läden, Lagerhallen)
- • Renditeobjekte für Kapitalanleger
- • Immobilien mit langfristigen Mietverträgen
- • Bewertung für Finanzierungen und Investitionsanalysen
Vorteil: Renditeorientiert, relevant für Investoren. Nachteil: Stark abhängig von Miethöhe und Zinssatz.
3. Vergleichswertverfahren (ImmoWertV § 15-16)
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert durch den direkten Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien. Es ist das marktnaheste Verfahren, erfordert aber ausreichend Vergleichsdaten.
So funktioniert das Vergleichswertverfahren:
1. Vergleichsobjekte identifizieren
Immobilien mit ähnlichen Merkmalen finden: Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung, Zustand
2. Kaufpreise recherchieren
Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen. Zugang über Kaufpreissammlungen der Kommunen oder Online-Portale.
3. Vergleichsfaktoren anpassen
Unterschiede berücksichtigen: Lage (+/-), Ausstattung (+/-), Modernisierung (+), Renovierungsbedarf (-)
4. Durchschnittswert bilden
Aus mehreren Vergleichsobjekten einen repräsentativen Durchschnitt ermitteln.
Beispiel Vergleichswertverfahren
Zu bewertende Immobilie: 120m² Eigentumswohnung, Baujahr 1995, guter Zustand
| Vergleichsobjekt | Fläche | Kaufpreis | €/m² |
|---|---|---|---|
| Objekt A | 115m² | 345.000€ | 3.000€/m² |
| Objekt B | 125m² | 368.750€ | 2.950€/m² |
| Objekt C | 118m² | 354.000€ | 3.000€/m² |
Durchschnitt: 2.983€/m² → Verkehrswert: 120m² × 2.983€ = 357.960€
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
- • Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen
- • Reihenhäuser und Doppelhaushälften
- • Unbebaute Grundstücke
- • Immobilien in Gebieten mit hoher Marktliquidität
Vorteil: Marktnah, objektiv. Nachteil: Erfordert ausreichend Vergleichsobjekte, in ländlichen Gebieten oft schwierig.
Bodenrichtwert - Die Basis jeder Immobilienbewertung
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert pro Quadratmeter Grundstück in einer bestimmten Lage. Er wird von Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Grundstücksverkäufe ermittelt und ist Grundlage für alle drei Bewertungsverfahren.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
- BORIS (Bodenrichtwert-Informationssystem):
- • boris.nrw.de für Nordrhein-Westfalen
- • gutachterausschuesse.de bundesweites Verzeichnis
- • Kostenlos einsehbar, auch für Laien
- Lokale Gutachterausschüsse: Bei Städten und Landkreisen, oft auch Auskünfte telefonisch
- Notare und Makler: Haben Zugriff auf detaillierte Bodenrichtwerte
Beispiel: Bodenwert berechnen
Grundstück: 600m² in München-Schwabing
Bodenrichtwert: 2.500€/m² (BORIS Bayern)
Bodenwert = 600m² × 2.500€/m² = 1.500.000€
Hinweis: In Toplagen können Bodenrichtwerte über 10.000€/m² liegen, in ländlichen Gebieten oft unter 100€/m².
Wertbeeinflussende Faktoren bei der Immobilienbewertung
Der Verkehrswert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Die wichtigsten Wertfaktoren im Überblick:
1. Lage (bis 70% des Wertes)
Makrolage:
- • Stadt vs. Land (Schwarmstädte +30-50%)
- • Wirtschaftskraft der Region
- • Bevölkerungsentwicklung
Mikrolage:
- • Straße, Nachbarschaft, Umfeld
- • Lärmbelastung (Straße, Flughafen)
- • Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Ärzte)
2. Zustand und Ausstattung
- • Modernisierungsgrad (Heizung, Fenster, Sanitär)
- • Energieeffizienz (KfW-Standard, Energieausweis)
- • Ausstattungsqualität (einfach/mittel/gehoben)
- • Sanitäre Anlagen (Anzahl Bäder, modern/alt)
- • Bodenbeläge (Fliesen, Parkett, Laminat)
- • Smart Home Integration
- • Barrierefreiheit
3. Gebäudeeigenschaften
- • Wohn-/Nutzfläche (größer meist wertsteigernd)
- • Grundstücksgröße und -zuschnitt
- • Baujahr und Bauweise (Massiv, Fertighaus)
- • Geschosszahl und Raumaufteilung
- • Keller, Garage, Stellplätze
- • Balkon, Terrasse, Garten
4. Markt- und Rechtsfaktoren
- • Angebot und Nachfrage (lokal)
- • Zinsniveau (niedrige Zinsen → höhere Preise)
- • Bebauungsplan (Baurecht, Denkmalschutz)
- • Altlasten (Asbest, Schadstoffe)
- • Grundbucheintragungen (Wegerechte, Lasten)
- • Mietverträge (Bindungen, Staffelmiete)
Wertverlust durch negative Faktoren
Diese Faktoren können den Immobilienwert erheblich mindern:
- • Lärmbelastung: Hauptstraße, Flughafen, Bahnlinie (-10-30%)
- • Sanierungsstau: Alte Heizung, undichte Fenster, Feuchtigkeit (-20-40%)
- • Ungünstiger Zuschnitt: Schlauchzimmer, verwinkelt (-5-15%)
- • Altlasten: Asbest, PCB, Schimmel (-15-50%, je nach Umfang)
- • Hohe Grundstückslasten: Wegerechte, Leitungsrechte (-5-10%)
Alterswertminderung - Berechnung der Abschreibung
Die Alterswertminderung berücksichtigt den Wertverlust eines Gebäudes durch Alter und Abnutzung. Sie wird beim Sachwertverfahren vom Gebäudesachwert abgezogen.
Formel zur Berechnung der Alterswertminderung:
Alterswertminderung (%) = (Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer) × 100
Restwert = Gebäudesachwert × (1 - Alterswertminderung)
Typische Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV
| Gebäudetyp | Bauweise | Gesamtnutzungsdauer |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Massiv (Stein/Beton) | 80-100 Jahre |
| Mehrfamilienhaus | Massiv | 80-100 Jahre |
| Fertighaus | Holztafelbau | 60-80 Jahre |
| Holzhaus | Holzständerbau | 60-80 Jahre |
| Gewerbeimmobilie | Stahl/Beton | 60-80 Jahre |
Beispielrechnung: Alterswertminderung
Ausgangslage:
- • Einfamilienhaus, Baujahr 1990 (aktuell 35 Jahre alt)
- • Massivbauweise, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
- • Gebäudesachwert vor Abschreibung: 400.000€
Berechnung:
Alterswertminderung = (35 Jahre / 80 Jahre) × 100 = 43,75%
Restwert = 400.000€ × (1 - 0,4375) = 225.000€
Ergebnis: Durch die Alterswertminderung reduziert sich der Gebäudewert um 175.000€.
Modernisierung reduziert Alterswertminderung
Umfassende Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern und die Alterswertminderung reduzieren:
- • Dachsanierung: +10-15 Jahre Nutzungsdauer
- • Neue Heizung: +15-20 Jahre
- • Fassadendämmung: +10-15 Jahre
- • Neue Fenster: +10-15 Jahre
- • Komplettsanierung: Neuberechnung mit verlängerter Nutzungsdauer möglich
Modernisierungskosten sollten dokumentiert werden, um bei der Wertermittlung berücksichtigt zu werden.
Wann brauche ich ein professionelles Gutachten?
Nicht für jeden Zweck ist ein kostenpflichtiges Gutachten erforderlich. Die Entscheidung hängt vom Verwendungszweck ab.
| Zweck | Empfehlung | Kosten |
|---|---|---|
| Privater Verkauf | Online-Rechner oder Makler-Bewertung ausreichend | €0-500 |
| Scheidung (einvernehmlich) | Makler-Bewertung oder Kurzgutachten | €500-1.000 |
| Scheidung (strittig) | Verkehrswertgutachten (gerichtsfest) | €1.500-3.000 |
| Erbschaft (Steuer) | Finanzamt ermittelt, eigenes Gutachten bei Widerspruch | €1.500-3.000 |
| Erbauseinandersetzung | Verkehrswertgutachten durch neutralen Sachverständigen | €1.500-3.000 |
| Zwangsversteigerung | Vollgutachten erforderlich | €3.000-5.000 |
| Bankfinanzierung | Bank beauftragt eigenes Gutachten | €500-1.500 (vom Kreditnehmer zu zahlen) |
| Steuerliche Zwecke | Je nach Finanzamt, oft Kurzgutachten ausreichend | €500-1.500 |
Arten von Immobiliengutachten
1. Online-Bewertung (kostenlos)
Schnelle Schätzung basierend auf Eckdaten. Genauigkeit: +/- 15-20%. Nicht gerichtsfest.
2. Makler-Bewertung (€0-500)
Marktpreiseinschätzung durch lokalen Makler. Oft kostenlos bei Verkaufsabsicht. Genauigkeit: +/- 10%.
3. Kurzgutachten (€500-1.000)
Kompakte Wertermittlung nach ImmoWertV, 10-20 Seiten. Für private Zwecke und Finanzamt. Genauigkeit: +/- 5%.
4. Verkehrswertgutachten (€1.500-3.000)
Detaillierte Wertermittlung durch öffentlich bestellten Sachverständigen. Gerichtsfest, 30-50 Seiten. Für Scheidung, Erbschaft, Rechtsstreit.
5. Vollgutachten (€3.000-5.000+)
Umfassendes Gutachten mit Gebäudebegehung, Bausubstanzanalyse, Fotodokumentation. 50-100 Seiten. Für Zwangsversteigerung, komplexe Rechtsfälle.
Checkliste: Wann reicht ein kostenloser Online-Rechner?
Ein kostenloser Immobilienbewertung-Rechner ist ausreichend, wenn:
- ✓ Sie nur eine erste Einschätzung des Wertes benötigen
- ✓ Sie den Verkaufspreis für eine Immobilie festlegen möchten
- ✓ Sie verschiedene Immobilien vergleichen wollen
- ✓ Sie Ihre Vermögenssituation überprüfen
- ✓ Keine rechtlichen oder steuerlichen Konsequenzen drohen
- ✓ Keine gerichtliche Auseinandersetzung bevorsteht
Praxisbeispiele: Immobilienbewertung Schritt für Schritt
Beispiel 1: Einfamilienhaus (Sachwertverfahren)
Objektdaten:
- • Einfamilienhaus in Köln-Ehrenfeld
- • Wohnfläche: 150m², Grundstück: 500m²
- • Baujahr: 1985 (40 Jahre alt), Massivbau
- • Zustand: gut, teilmodernisiert (neue Heizung 2020)
- • Bodenrichtwert: 800€/m²
Berechnung:
1. Bodenwert = 500m² × 800€/m² = 400.000€
2. Gebäudesachwert = 150m² × 1.800€/m² = 270.000€
3. Alterswertminderung = (40 / 80) × 100% = 50%, aber Modernisierung reduziert auf 35%
4. Restwert Gebäude = 270.000€ × 0,65 = 175.500€
5. Marktanpassung = 1,1 (gute Lage) → 175.500€ × 1,1 = 193.050€
Verkehrswert = 400.000€ + 193.050€ = 593.050€
Beispiel 2: Mehrfamilienhaus (Ertragswertverfahren)
Objektdaten:
- • Mehrfamilienhaus in Hamburg-Eimsbüttel
- • 6 Wohnungen, Gesamtwohnfläche: 480m²
- • Grundstück: 400m², Baujahr: 1975
- • Monatliche Gesamtmiete: 7.200€ (kalt)
- • Bodenrichtwert: 1.200€/m², Liegenschaftszinssatz: 4%
Berechnung:
1. Jahresrohertrag = 7.200€ × 12 = 86.400€
2. Bewirtschaftungskosten (25%) = 21.600€
3. Reinertrag = 86.400€ - 21.600€ = 64.800€
4. Bodenwert = 400m² × 1.200€ = 480.000€
5. Bodenwertverzinsung = 480.000€ × 4% = 19.200€
6. Gebäudeertrag = 64.800€ - 19.200€ = 45.600€
7. Vervielfältiger (50 Jahre Restnutzung, 4% Zins) = 15,75
8. Gebäudeertragswert = 45.600€ × 15,75 = 718.200€
Verkehrswert = 480.000€ + 718.200€ = 1.198.200€
Beispiel 3: Eigentumswohnung (Vergleichswertverfahren)
Objektdaten:
- • Eigentumswohnung in München-Schwabing
- • Wohnfläche: 85m², 3. OG, Baujahr: 2010
- • Zustand: sehr gut, Balkon, TG-Stellplatz
- • Vergleichsobjekte in gleicher Straße verfügbar
Berechnung (Vergleichswerte):
Objekt A (82m², 2. OG): 615.000€ = 7.500€/m²
Objekt B (90m², 4. OG): 666.000€ = 7.400€/m²
Objekt C (88m², 3. OG, ohne Balkon): 640.000€ = 7.273€/m²
Durchschnitt: 7.391€/m²
Anpassung für Balkon: +3% → 7.391€ × 1,03 = 7.613€/m²
Anpassung für TG-Stellplatz: +25.000€
Verkehrswert = (85m² × 7.613€) + 25.000€ = 672.105€
Rechtliche Hinweise zur Immobilienbewertung
Wichtige Gesetze und Verordnungen
- § 194 BauGB - Definition Verkehrswert:
Legt fest, dass der Verkehrswert dem Marktwert entspricht und objektiv zu ermitteln ist. - ImmoWertV 2021 - Immobilienwertermittlungsverordnung:
Regelt die drei Bewertungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertverfahren) sowie deren Anwendung. - §§ 15-23 ImmoWertV - Bewertungsverfahren:
Detaillierte Vorschriften zu jedem Verfahren, Berechnungsformeln und Anwendungsbereichen. - § 151 BewG - Bewertungsgesetz:
Regelungen zur steuerlichen Bewertung von Grundstücken für Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Gutachterausschüsse in Deutschland
Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien bei Städten und Landkreisen, die Kaufpreise sammeln und Bodenrichtwerte ermitteln. Sie sind zentrale Anlaufstelle für Immobilienbewertungen.
- • Aufgaben: Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Marktwertgutachten
- • Zugriff: Online über BORIS-Portale oder direkt bei Kommunen
- • Kosten: Bodenrichtwerte meist kostenlos, Gutachten €500-2.000
- • Website: gutachterausschuesse.de
Tipps für eine realistische Immobilienbewertung
Tipp 1: Mehrere Quellen nutzen
Verlassen Sie sich nicht auf eine einzelne Bewertung. Nutzen Sie Online-Rechner, Makler-Einschätzungen und vergleichen Sie Angebote auf Immobilienportalen. Der Durchschnitt gibt ein realistisches Bild.
Tipp 2: Emotionen ausblenden
Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Immobilie oft um 15-25%. Seien Sie objektiv und akzeptieren Sie Mängel. Der Markt bestimmt den Preis, nicht Ihre Erinnerungen.
Tipp 3: Lokale Marktlage beachten
Immobilienpreise variieren stark regional. In Schwarmstädten (München, Hamburg, Frankfurt) sind Preise 50-100% höher als in ländlichen Regionen. Recherchieren Sie lokale Verkaufspreise.
Tipp 4: Modernisierungen dokumentieren
Bewahren Sie Rechnungen für Modernisierungen auf (Heizung, Fenster, Dach). Diese erhöhen nachweislich den Wert und können bei der Bewertung berücksichtigt werden.
Tipp 5: Energieausweis aktuell halten
Ein guter Energieausweis (A oder B) steigert den Wert. Investitionen in Dämmung und effiziente Heizung amortisieren sich oft durch höheren Verkaufspreis.
Tipp 6: Professionelle Fotos nutzen
Bei Verkauf: Investieren Sie in professionelle Fotos und Exposé. Gut präsentierte Immobilien erzielen 5-10% höhere Preise als lieblos fotografierte Objekte.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienbewertung-Rechner
Die wichtigsten Antworten zu unserem kostenlosen Online-Rechner
Ähnliche Rechner & Tools
Immobilien Rendite Rechner
Berechnen Sie Immobilien-Rendite (Brutto, Netto, Eigenkapital). Mit Kaufpreis, Mieteinnahmen, Kosten und Finanzierung.
ImmobilienGrunderwerbsteuer-Rechner 2025 - Alle Bundesländer | Kostenlos Berechnen
Grunderwerbsteuer-Rechner 2025: Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für alle 16 Bundesländer (3,5%-6,5%). Mit Steuerspar-Tipps und Fälligkeitsrechner.
ImmobilienErbschaftsteuer-Rechner 2025 - Freibeträge & Steuerklassen | ErbStG
Erbschaftsteuer-Rechner: Berechnen Sie Erbschaftsteuer mit aktuellen Freibeträgen 2025 (€500K Ehepartner, €400K Kinder). Inkl. Steuerklassen & Steuerspar-Tipps.
ImmobilienEigenkapital Immobilie Rechner
Berechnen Sie benötigtes Eigenkapital für Immobilienkauf. Mit Kaufpreis, Nebenkosten (10-15%), Bank-Vorgaben (20-30%).
ImmobilienMietkaution-Rechner - Kaution berechnen nach BGB § 551
Mietkaution-Rechner Deutschland: Berechnen Sie die gesetzliche Kaution (max. 3 Monatsmieten), Zinsen und Rückzahlung nach BGB § 551.
ImmobilienWohngeld-Rechner 2024 - Anspruch & Höhe Online Berechnen
Wohngeld-Rechner Deutschland: Berechnen Sie Wohngeldanspruch nach WoGG 2024. Mietzuschuss basiert auf Einkommen, Miete, Haushaltsgröße und Mietstufe.
ImmobilienAlle Tools sind kostenlos und funktionieren ohne Anmeldung. Perfekt für Deutschland, Österreich und die Schweiz.