Mietpreisbremse-Rechner 2026 - Zulässige Miete berechnen

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung in Deutschland, die seit dem 1. Juni 2015 gilt und die Mietpreise bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt. Die rechtliche Grundlage bildet § 556d BGB(Bürgerliches Gesetzbuch). Demnach darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten zu sichern. Sie gilt nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten, die von den jeweiligen Landesregierungen per Verordnung als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen wurden. Aktuell haben 14 von 16 Bundesländern entsprechende Verordnungen erlassen, die jeweils auf maximal 5 Jahre befristet sind und verlängert werden können.

Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?

Die Mietpreisbremse gilt in vielen deutschen Städten und Gemeinden. Die größten Städte mit aktiver Mietpreisbremse sind: Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg, Bremen, Freiburg, Heidelberg, Bonn und viele weitere. Die genauen Gebiete werden durch Landesverordnungen festgelegt und unterscheiden sich je nach Bundesland.

Lediglich das Saarland und Sachsen-Anhalt haben derzeit keine Mietpreisbremse-Verordnung erlassen. In allen anderen Bundesländern gilt die Regelung zumindest in ausgewählten Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Berechnung der maximal zulässigen Miete

Die Berechnung der maximal zulässigen Miete nach der Mietpreisbremse ist im Grundsatz einfach:

Ausnahmen von der Mietpreisbremse im Detail

Es gibt mehrere wichtige Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht oder nur eingeschränkt gilt:

• Neubauten (§ 556f Satz 1 BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies soll Anreize für den Neubau von Wohnungen schaffen.
• Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB): Nach einer umfassenden Modernisierung, die den Zustand der Wohnung auf Neubauniveau hebt, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Mindestens ein Drittel des Neubaupreises muss investiert worden sein.
• Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB): War die Vormiete des vorherigen Mieters bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter die Vormiete beibehalten. Die Vormiete muss im letzten Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart gewesen sein.
• Modernisierungsumlage (§ 556e Abs. 2 BGB): Innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen dürfen mit 8% der Kosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden. Diese Umlage kann die 10%-Grenze überschreiten.

Die qualifizierte Rüge - So fordern Sie zu viel gezahlte Miete zurück

Seit der Reform vom 1. April 2020 können Mieter zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge zurückfordern. Die Rüge muss schriftlich erfolgen und konkret begründen, warum die Miete die Mietpreisbremse verletzt. Dabei müssen Sie angeben:

1. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (z.B. unter Bezugnahme auf den Mietspiegel)
2. Die Höhe der nach der Mietpreisbremse maximal zulässigen Miete
3. Die Aufforderung, die Miete auf den zulässigen Betrag zu senken

Senden Sie die Rüge per Einschreiben mit Rückschein an Ihren Vermieter. Ab Zugang der Rüge können Sie den zu viel gezahlten Betrag als Guthaben mit der nächsten Mietzahlung verrechnen. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Bezugspunkt für die Mietpreisbremse. Es gibt verschiedene Wege, sie zu ermitteln:

• Qualifizierter Mietspiegel: Wissenschaftlich erstellter Mietspiegel mit hoher Beweiskraft (verfügbar in vielen Großstädten)
• Einfacher Mietspiegel: Tabellarische Übersicht der ortsüblichen Mieten (geringere Beweiskraft)
• Mietdatenbank: Fortlaufend gepflegte Datenbank zu Mietpreisen in der Gemeinde
• Sachverständigengutachten: Individuelles Gutachten eines Immobiliensachverständigen
• Vergleichswohnungen: Mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit ähnlicher Miete

Mietpreisbremse bei Staffel- und Indexmiete

Bei Staffelmietverträgen (§ 557a BGB) gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete (erste Stufe). Die vereinbarten Staffeln müssen nicht die 10%-Grenze einhalten. Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nur für die Ausgangsmiete. Spätere indexbasierte Anpassungen sind davon unabhängig.

Wichtig: Auch wenn Staffel- oder Indexerhöhungen die 10%-Grenze überschreiten dürfen, muss die Ausgangsmiete selbst die Mietpreisbremse einhalten. Ist diese bereits zu hoch, können Sie auch hier rügen.

Aktuelle Rechtslage und Verlängerung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse war ursprünglich bis Ende 2025 befristet. Der Bundestag hat die Verlängerung bis 2028 beschlossen. Die Bundesländer müssen ihre Verordnungen entsprechend erneuern. Seit der Reform 2020 wurden die Rechte der Mieter gestärkt: Die Rückforderungsmöglichkeit wurde vereinfacht und die Auskunftspflichten der Vermieter verschärft.

Vermieter müssen seit 2020 vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft über die Gründe einer eventuell höheren Miete erteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt der Vermieter diese Auskunft, kann er sich nicht auf die Ausnahmen berufen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Mietpreisbremse prüfen

1. Prüfen Sie, ob Ihr Wohnort in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt (Landesverordnung)
2. Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel Ihrer Stadt
3. Berechnen Sie die maximal zulässige Miete (Vergleichsmiete × 1,10)
4. Prüfen Sie, ob Ausnahmen gelten (Neubau, Vormiete, Modernisierung)
5. Vergleichen Sie Ihre tatsächliche Miete mit der maximal zulässigen Miete
6. Bei Überschreitung: Senden Sie eine qualifizierte Rüge an den Vermieter
7. Fordern Sie zu viel gezahlte Beträge zurück oder verrechnen Sie mit der Miete