Mietrendite-Rechner – Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite
Berechnen Sie Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite Ihrer Immobilie. Mit monatlichem Cashflow, Kaufpreisfaktor und Rendite-Vergleich zu ETF und Tagesgeld.
Mietrendite-Rechner
🏠 Immobilie & Mieteinnahmen
Grunderwerbsteuer + Notar + Makler (ca. 8-15%)
Leerstand, Mietausfall (Empfehlung: 2-5%)
💰 Laufende Kosten (monatlich)
🏦 Finanzierung
Bruttomietrendite
4,08 %
Nettomietrendite
2,70 %
Eigenkapitalrendite
-0,15 %
Monatlicher Cashflow
-365,92 €
Jährlicher Cashflow
-4.391,00 €
⚠️ Sie müssen monatlich zuschießen. Die Tilgung baut dennoch Vermögen auf.
Kaufpreisfaktor: 24.5x Jahresmiete
📊 Durchschnittlicher Faktor (20-25). Marktüblich in guten Lagen.
Detailrechnung
Rendite-Vergleich
⚖️ Rechtlicher Hinweis
Diese Berechnung dient nur zur groben Orientierung und ersetzt keine professionelle Anlage- oder Steuerberatung. Die tatsächliche Rendite hängt von vielen weiteren Faktoren ab (Wertsteigerung, Steuereffekte, Mietentwicklung). Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen Finanzberater oder Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr.
Mietrendite berechnen – der vollständige Leitfaden für Immobilieninvestoren
Die Mietrenditeist die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren. Sie zeigt, wie rentabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Doch Vorsicht: Zwischen Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite liegen Welten. In diesem Ratgeber erklären wir alle Renditekennzahlen, typische Werte für deutsche Städte und wie Sie die Rendite Ihrer Immobilie realistisch einschätzen.
Die drei Renditekennzahlen im Überblick
| Kennzahl | Formel | Sagt aus |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresmiete / Kaufpreis × 100 | Schneller Vergleichswert |
| Nettomietrendite | (Jahresmiete - Kosten) / Gesamtinvestition × 100 | Tatsächliche Rendite auf Gesamtkapital |
| Eigenkapitalrendite | (Nettoertrag - Zinsen) / Eigenkapital × 100 | Rendite auf eingesetztes Eigenkapital |
Bruttomietrendite – der erste Schnellcheck
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und eignet sich zum schnellen Vergleich von Immobilien. Formel: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Beispiel: 850 Euro Kaltmiete × 12 = 10.200 Euro Jahresmiete. Bei 250.000 Euro Kaufpreis: 10.200 / 250.000 × 100 = 4,08 % Bruttomietrendite.
Achtung:Die Bruttomietrendite berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten. Sie ist daher immer höher als die tatsächliche Rendite und eignet sich nur als Ersteinschätzung. In Immobilienanzeigen wird fast immer die Bruttorendite angegeben – lassen Sie sich davon nicht täuschen.
Nettomietrendite – die ehrliche Kennzahl
Die Nettomietrenditeberücksichtigt alle Kosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann, und bezieht die Kaufnebenkosten in die Gesamtinvestition ein. Sie zeigt die tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Gesamtkapitals.
Beispielrechnung:
- Jahres-Kaltmiete: 10.200 €
- - Verwaltung: 300 €/Jahr
- - Instandhaltung: 1.200 €/Jahr
- - Nicht umlagefähige NK: 960 €/Jahr
- - Mietausfallrisiko (3%): 306 €/Jahr
- = Netto-Jahresmiete: 7.434 €
- Kaufpreis: 250.000 € + 10% Nebenkosten = 275.000 €
- Nettomietrendite: 7.434 / 275.000 × 100 = 2,70 %
Eigenkapitalrendite – der Hebel-Effekt
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital verzinst – unter Berücksichtigung der Fremdfinanzierung. Durch den sogenannten Leverage-Effekt(Hebelwirkung) kann die EK-Rendite deutlich höher sein als die Nettomietrendite: Je mehr Fremdkapital eingesetzt wird, desto höher die EK-Rendite – aber auch das Risiko.
Wichtig:Der Leverage-Effekt funktioniert nur, wenn die Nettomietrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Ist der Zins höher als die Rendite, kehrt sich der Effekt um – dann vernichtet die Fremdfinanzierung Rendite. Bei aktuellen Zinsen von 3–4 % ist die Hebelwirkung bei vielen Immobilien nur noch gering.
Mietrendite nach Städten in Deutschland
| Stadt | Bruttomietrendite | Kaufpreisfaktor |
|---|---|---|
| München | 2,5–3,5 % | 28–40 |
| Hamburg | 3,0–4,0 % | 25–33 |
| Frankfurt | 3,0–4,0 % | 25–33 |
| Berlin | 3,5–4,5 % | 22–28 |
| Köln | 3,5–4,5 % | 22–28 |
| Düsseldorf | 3,5–4,5 % | 22–28 |
| Leipzig | 5,0–7,0 % | 14–20 |
| Dortmund | 5,5–7,5 % | 13–18 |
| Chemnitz | 7,0–10,0 % | 10–14 |
Werte Stand 2026, Richtwerte für Bestandswohnungen in durchschnittlichen Lagen.
Immobilie vs. ETF vs. Tagesgeld – der Rendite-Vergleich
Viele Anleger fragen sich: Lohnt sich eine Immobilie gegenüber Aktien-ETFs oder Festgeld?Die Antwort hängt von Ihren Zielen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem Zeithorizont ab. Immobilien bieten stabilen Cashflow und Inflationsschutz, erfordern aber aktives Management. ETFs bieten höhere historische Renditen bei weniger Aufwand, schwanken aber stärker. Tagesgeld bietet Sicherheit, verliert aber real an Kaufkraft. Die optimale Strategie kombiniert häufig mehrere Anlageklassen.
| Kriterium | Immobilie | ETF | Tagesgeld |
|---|---|---|---|
| Rendite p.a. | 3–6 %* | 6–8 % | 2–3 % |
| Risiko | Mittel | Mittel-Hoch | Sehr gering |
| Liquidität | Gering | Hoch | Sehr hoch |
| Aufwand | Hoch | Gering | Minimal |
| Leverage möglich | Ja | Bedingt | Nein |
* Inkl. Wertsteigerung und steuerliche Vorteile
Steuerliche Aspekte der Mietrendite
Die steuerlichen Vorteile verbessern die effektive Rendite einer Immobilie erheblich. Die wichtigsten Steuereffekte:
- Abschreibung (AfA): 2 % p.a. für Gebäude ab 1925, 2,5 % für ältere, 3 % für Neubauten ab 2023 (§ 7 EStG). Nur Gebäudeanteil, nicht Grundstück.
- Finanzierungskosten: Darlehenszinsen sind voll absetzbar als Werbungskosten.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind über AfA absetzbar, Maklerkosten sofort.
- Laufende Kosten: Verwaltung, Versicherung, Fahrtkosten zum Objekt, Reparaturen (bis 4.000 Euro sofort).
- Spekulationsfrist: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG).
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
- Nur Bruttorendite betrachten: Die Nettorendite ist immer 1,5–2,5 Prozentpunkte niedriger. Kalkulieren Sie realistisch.
- Kaufnebenkosten vergessen: 8–15 % des Kaufpreises gehen sofort „verloren“ und müssen erst erwirtschaftet werden.
- Instandhaltung unterschätzen: Planen Sie 1–2 % des Gebäudewerts pro Jahr für Instandhaltung ein.
- Mietausfallrisiko ignorieren: Selbst in guten Lagen gibt es Mieterwechsel, Leerstand und Mietausfälle (2–5 % der Jahresmiete).
- Nur auf den Cashflow schauen: Ein negativer Cashflow kann trotzdem vermögensbildend sein, wenn die Tilgung hoch ist.
- Wertsteigerung fest einplanen: Immobilienpreise können auch fallen – die Vergangenheit garantiert nicht die Zukunft.
Checkliste für den Immobilienkauf als Kapitalanlage
- Nettomietrendite berechnen: Alle Kosten einbeziehen, nicht auf Maklerangaben vertrauen.
- Kaufpreisfaktor prüfen: Unter 25 ist in den meisten Lagen akzeptabel.
- Mietspiegel prüfen: Ist die angegebene Miete realistisch und marktkonform?
- Finanzierung durchrechnen: Cashflow mit verschiedenen Zinsszenarien simulieren.
- Standortanalyse: Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Universitätsstadt?
- Objektzustand: Stehen teure Sanierungen an? Baujahr, Energieausweis, Heizungsanlage prüfen.
- Diversifikation: Nicht alles Kapital in eine einzige Immobilie stecken.
Häufig gestellte Fragen zum Mietrendite-Rechner
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