Hausgeld-Rechner – Eigentumswohnung Nebenkosten berechnen

Was genau ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG, insbesondere §§ 16, 28 WEG) geregelt. Es umfasst drei Hauptbestandteile:

• Betriebskosten: Laufende Kosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, Gartenpflege und Allgemeinstrom – also alles, was auch ein Mieter als Nebenkosten kennt.
• Verwaltungskosten: Honorar des WEG-Verwalters, Kontogebühren, Kosten für Eigentümerversammlungen (20–30 Euro pro Einheit monatlich).
• Instandhaltungsrücklage: Sparrücklage für zukünftige Reparaturen und Sanierungen (Peterssche Formel: Herstellungskosten × 1,5 / 80 Jahre).

Das Hausgeld wird jährlich durch den Wirtschaftsplan festgelegt und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Die Verteilung erfolgt in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA), die im Grundbuch eingetragen sind. Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Wasser werden nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet.

Hausgeld-Positionen im Detail

Umlagefähig vs. nicht umlagefähig – was Vermieter wissen müssen

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kann einen Teil des Hausgeldes auf den Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche 17 Kostenarten umlegbar sind. Nicht umlegbarsind Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage – diese trägt der Eigentümer allein. In der Praxis sind etwa 60–70 Prozent des Hausgeldes umlagefähig. Bei einer Wohnung mit 350 Euro Hausgeld bleiben also ca. 105–140 Euro beim Eigentümer.

Wichtig für Kapitalanleger:Kalkulieren Sie bei der Renditeberechnung immer den nicht umlagefähigen Anteil des Hausgeldes ein. Dieser reduziert Ihre Nettomietrendite erheblich.

Instandhaltungsrücklage – die Peterssche Formel

Die Instandhaltungsrücklage ist einer der wichtigsten Bestandteile des Hausgeldes. Eine zu niedrige Rücklage kann zu teuren Sonderumlagen führen. Die Peterssche Formelberechnet die angemessene Höhe:

Die II. Berechnungsverordnung(§ 28) nennt Mindestwerte: Für Wohnungen mit Aufzug, die nach 1970 gebaut wurden, mindestens 8,52 €/m²/Jahr (0,71 €/m²/Monat). Für ältere Gebäude ohne Aufzug mindestens 7,10 €/m²/Jahr. Diese Werte gelten als absolute Untergrenze.

Hausgeld beim Wohnungskauf – Checkliste

Hausgeld senken – Tipps für Eigentümer

Als Eigentümer können Sie in der Eigentümerversammlung aktiv auf eine Senkung des Hausgeldes hinwirken. Wichtige Ansatzpunkte:

• Verwalterwechsel: Holen Sie Vergleichsangebote ein. Verwaltergebühren variieren zwischen 18 und 35 Euro pro Einheit – ein Wechsel kann Hunderte Euro jährlich sparen.
• Versicherungsvergleich: Gebäudeversicherungen werden selten optimiert. Ein Maklervergleich kann 20–30 % Prämie sparen.
• Energetische Sanierung: Investition in Dämmung, neue Heizung oder Solar senkt langfristig die Heizkosten erheblich.
• Verträge prüfen: Hausmeister-, Reinigungs- und Gartenverträge regelmäßig neu ausschreiben.
• Wasserverbrauch: Einzelwasserzähler statt Verteilung nach Wohnfläche – das motiviert zum Sparen.

Hausgeld und Steuern – was kann ich absetzen?

Bei vermieteten Eigentumswohnungen können Sie das gesamte Hausgeld (inkl. Instandhaltungsrücklage bei Verausgabung) als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bei selbst genutzten Wohnungensind haushaltsnahe Dienstleistungen absetzbar: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister und Schornsteinfeger – 20 % der Arbeitskosten, maximal 4.000 Euro Steuerermäßigung pro Jahr.

Achtung bei der Instandhaltungsrücklage:Diese ist erst bei Verausgabung (tatsächlicher Verwendung für Reparaturen) steuerlich absetzbar, nicht schon bei Einzahlung in die Rücklage. Das hat der Bundesfinanzhof mehrfach bestätigt.

Sonderumlagen – wenn das Hausgeld nicht reicht

Wenn die Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparaturen nicht ausreicht, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlagebeschließen. Diese kann mehrere Tausend Euro pro Einheit betragen – bei Dachsanierungen oder Aufzugerneuerungen sogar 10.000 bis 30.000 Euro. Deshalb ist eine ausreichende Rücklage so wichtig. Prüfen Sie vor dem Kauf einer Wohnung unbedingt, ob Sonderumlagen geplant oder wahrscheinlich sind.

WEG-Reform 2020 – Änderungen beim Hausgeld

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1. Dezember 2020 hat wichtige Änderungen gebracht: Der Verwalter hat erweiterte Befugnisse für Erhaltungsmaßnahmen ohne Eigentümerbeschluss. Die Jahresabrechnung muss nur noch die Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen (keine Einzelabrechnung mehr für die Rücklage). Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Anfechtungsfrist für Beschlüsse beträgt weiterhin einen Monat.