Tilgungsplan-Rechner

Ein Tilgungsplan (auch Amortisationsplan genannt) ist eine detaillierte tabellarische Aufstellung aller Zahlungen, die während der Laufzeit eines Darlehens anfallen. Er zeigt für jede Periode - typischerweise monatlich oder jährlich - die genaue Aufteilung der Rate in Zinsanteil und Tilgungsanteil sowie die verbleibende Restschuld.

Für Immobilienkäufer und Bauherren in Deutschland ist der Tilgungsplan ein unverzichtbares Planungsinstrument. Er macht die oft abstrakt wirkenden Kreditkonditionen greifbar und ermöglicht es, verschiedene Finanzierungsszenarien konkret miteinander zu vergleichen. Banken sind nach Paragraph 491a BGB verpflichtet, bei Verbraucherdarlehen einen vorvertraglichen Tilgungsplan zur Verfügung zu stellen.

Der Tilgungsplan beantwortet zentrale Fragen: Wie hoch ist meine monatliche Belastung? Wie viel zahle ich insgesamt an Zinsen? Wann ist mein Darlehen vollständig zurückgezahlt? Und wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist? Gerade die letzte Frage ist bei Immobilienkrediten besonders wichtig, denn die Restschuld bestimmt, wie viel Sie bei der Anschlussfinanzierung noch aufnehmen müssen.

Sondertilgungen sind ein mächtiges Instrument, um die Gesamtkosten eines Immobiliendarlehens drastisch zu senken. Sie ermöglichen es, über die reguläre monatliche Rate hinaus zusätzliche Beträge direkt auf die Restschuld einzuzahlen.

Wie viel kann man sparen?

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht den Effekt: Bei einem Darlehen über 300.000 Euro mit 3,5% Sollzins und 2% Anfangstilgung beträgt die Laufzeit ohne Sondertilgung rund 28 Jahre, die Gesamtzinsen liegen bei über 160.000 Euro. Mit einer jährlichen Sondertilgung von nur 5.000 Euro verkürzt sich die Laufzeit auf etwa 22 Jahre, und die Zinsersparnis beträgt rund 40.000 Euro. Bei 10.000 Euro jährlicher Sondertilgung sinkt die Laufzeit auf etwa 18 Jahre mit einer Zinsersparnis von über 65.000 Euro.

Vertragliche Regelungen

Die meisten Banken räumen ein Sondertilgungsrecht von 5% bis 10% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ein - bei unserem Beispiel also 15.000 bis 30.000 Euro. Dieses Recht sollte unbedingt im Kreditvertrag verankert sein, idealerweise kostenfrei. Manche Banken berechnen für ein erhöhtes Sondertilgungsrecht einen geringfügigen Zinsaufschlag von 0,05% bis 0,10% - dieser kann sich aber durch die Zinsersparnis bei Nutzung schnell amortisieren.

Wann sind Sondertilgungen besonders sinnvoll?

Sondertilgungen lohnen sich am meisten zu Beginn der Darlehenslaufzeit, wenn die Restschuld und damit die Zinsbelastung am höchsten ist. Typische Anlässe für Sondertilgungen sind Weihnachtsgeld, Steuerrückerstattungen, Erbschaften oder Gehaltserhöhungen. Unser Tilgungsplan-Rechner zeigt Ihnen genau, wie stark sich Sondertilgungen auf Laufzeit und Gesamtkosten auswirken.

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz garantiert gilt. In Deutschland sind 10 und 15 Jahre die gängigsten Zinsbindungsfristen. Während dieser Zeit kann die Bank den Zinssatz nicht erhöhen - unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen entwickeln.

Nach Ablauf der Zinsbindung wird eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld nötig. Hier gibt es drei Optionen: die Prolongation (Verlängerung bei der gleichen Bank), die Umschuldung (Wechsel zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen) oder ein Forward-Darlehen (Zinssicherung bis zu 66 Monate im Voraus).

Wichtig: Nach Paragraph 489 BGB haben Sie nach 10 Jahren Zinsbindung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Kündigungsfrist - ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei längeren Zinsbindungsfristen. Dieser Zeitpunkt kann sich hervorragend für eine Umschuldung zu günstigeren Konditionen eignen.

Unser Tilgungsplan-Rechner zeigt Ihnen die exakte Restschuld zu jedem Zeitpunkt. So können Sie verschiedene Zinsbindungsszenarien durchspielen und die optimale Strategie für Ihre Immobilienfinanzierung finden.