Tilgungsplan-Rechner

Ein Tilgungsplan (auch Amortisationsplan genannt) ist eine detaillierte tabellarische Aufstellung aller Zahlungen, die waehrend der Laufzeit eines Darlehens anfallen. Er zeigt fuer jede Periode - typischerweise monatlich oder jaehrlich - die genaue Aufteilung der Rate in Zinsanteil und Tilgungsanteil sowie die verbleibende Restschuld.

Fuer Immobilienkaeufer und Bauherren in Deutschland ist der Tilgungsplan ein unverzichtbares Planungsinstrument. Er macht die oft abstrakt wirkenden Kreditkonditionen greifbar und ermoeglicht es, verschiedene Finanzierungsszenarien konkret miteinander zu vergleichen. Banken sind nach Paragraph 491a BGB verpflichtet, bei Verbraucherdarlehen einen vorvertraglichen Tilgungsplan zur Verfuegung zu stellen.

Der Tilgungsplan beantwortet zentrale Fragen: Wie hoch ist meine monatliche Belastung? Wie viel zahle ich insgesamt an Zinsen? Wann ist mein Darlehen vollstaendig zurueckgezahlt? Und wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist? Gerade die letzte Frage ist bei Immobilienkrediten besonders wichtig, denn die Restschuld bestimmt, wie viel Sie bei der Anschlussfinanzierung noch aufnehmen muessen.

Sondertilgungen sind ein maechtiges Instrument, um die Gesamtkosten eines Immobiliendarlehens drastisch zu senken. Sie ermoeglichen es, ueber die regulaere monatliche Rate hinaus zusaetzliche Betraege direkt auf die Restschuld einzuzahlen.

Wie viel kann man sparen?

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht den Effekt: Bei einem Darlehen ueber 300.000 Euro mit 3,5% Sollzins und 2% Anfangstilgung betraegt die Laufzeit ohne Sondertilgung rund 28 Jahre, die Gesamtzinsen liegen bei ueber 160.000 Euro. Mit einer jaehrlichen Sondertilgung von nur 5.000 Euro verkuerzt sich die Laufzeit auf etwa 22 Jahre, und die Zinsersparnis betraegt rund 40.000 Euro. Bei 10.000 Euro jaehrlicher Sondertilgung sinkt die Laufzeit auf etwa 18 Jahre mit einer Zinsersparnis von ueber 65.000 Euro.

Vertragliche Regelungen

Die meisten Banken raeumen ein Sondertilgungsrecht von 5% bis 10% der urspruenglichen Darlehenssumme pro Jahr ein - bei unserem Beispiel also 15.000 bis 30.000 Euro. Dieses Recht sollte unbedingt im Kreditvertrag verankert sein, idealerweise kostenfrei. Manche Banken berechnen fuer ein erhoehtes Sondertilgungsrecht einen geringfuegigen Zinsaufschlag von 0,05% bis 0,10% - dieser kann sich aber durch die Zinsersparnis bei Nutzung schnell amortisieren.

Wann sind Sondertilgungen besonders sinnvoll?

Sondertilgungen lohnen sich am meisten zu Beginn der Darlehenslaufzeit, wenn die Restschuld und damit die Zinsbelastung am hoechsten ist. Typische Anlaesse fuer Sondertilgungen sind Weihnachtsgeld, Steuerrueckerstattungen, Erbschaften oder Gehaltsbehoehungen. Unser Tilgungsplan-Rechner zeigt Ihnen genau, wie stark sich Sondertilgungen auf Laufzeit und Gesamtkosten auswirken.

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz garantiert gilt. In Deutschland sind 10 und 15 Jahre die gaengigsten Zinsbindungsfristen. Waehrend dieser Zeit kann die Bank den Zinssatz nicht erhoehen - unabhaengig davon, wie sich die Marktzinsen entwickeln.

Nach Ablauf der Zinsbindung wird eine Anschlussfinanzierung fuer die verbleibende Restschuld noetig. Hier gibt es drei Optionen: die Prolongation (Verlaengerung bei der gleichen Bank), die Umschuldung (Wechsel zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen) oder ein Forward-Darlehen (Zinssicherung bis zu 66 Monate im Voraus).

Wichtig: Nach Paragraph 489 BGB haben Sie nach 10 Jahren Zinsbindung ein gesetzliches Sonderkuendigungsrecht mit 6 Monaten Kuendigungsfrist - ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung. Das gilt auch bei laengeren Zinsbindungsfristen. Dieser Zeitpunkt kann sich hervorragend fuer eine Umschuldung zu guenstigeren Konditionen eignen.

Unser Tilgungsplan-Rechner zeigt Ihnen die exakte Restschuld zu jedem Zeitpunkt. So koennen Sie verschiedene Zinsbindungsszenarien durchspielen und die optimale Strategie fuer Ihre Immobilienfinanzierung finden.