Maklerprovision 2026: So Teilen Sich Käufer Und Verkäufer Die Kosten

Die Maklerprovision ist beim Immobilienkauf einer der größten Nebenkosten-Posten. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro können schnell 20.000 Euro und mehr an Provision anfallen. Seit Dezember 2020 gilt das neue Provisionsrecht, das Käufer entlasten soll.

Das Bestellerprinzip: Was Hat Sich Geändert?

Im Dezember 2020 trat das neue Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten in Kraft. Die wichtigsten Regeln:

Hälftige Teilung: Bei Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) darf der Käufer maximal die Hälfte der Gesamtprovision tragen
Verkäufer zahlt zuerst: Der Makler darf die Zahlung des Käufers erst verlangen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat
Schriftformerfordernis: Der Maklervertrag muss in Textform (E-Mail reicht) geschlossen werden
Gilt nur für Verbraucher: Bei Gewerbeimmobilien oder wenn der Käufer gewerblich handelt, gelten die alten Regeln

Was Bedeutet Das In Der Praxis?

Vor der Gesetzesänderung mussten Käufer in vielen Bundesländern die gesamte Provision allein tragen. Das konnte bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen. Heute ist die maximale Belastung für Käufer auf die Hälfte der Gesamtprovision begrenzt.

Maklerprovision Nach Bundesland

Die Provisionssätze sind in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern marktüblich. Die Gesamtprovision (Käufer plus Verkäufer) variiert je nach Bundesland:

Niedrigere Provisionen

Hamburg: 6,25 Prozent gesamt (je 3,125 Prozent)
Hessen: 5,95 Prozent gesamt (je 2,975 Prozent)
Bremen: 5,95 Prozent gesamt (je 2,975 Prozent)

Mittlere Provisionen

Bayern: 7,14 Prozent gesamt (je 3,57 Prozent)
Baden-Württemberg: 7,14 Prozent gesamt (je 3,57 Prozent)
Nordrhein-Westfalen: 7,14 Prozent gesamt (je 3,57 Prozent)
Niedersachsen: 7,14 Prozent gesamt (je 3,57 Prozent)

Höhere Provisionen

Berlin: 7,14 Prozent gesamt (je 3,57 Prozent)
Brandenburg: 7,14 Prozent gesamt (je 3,57 Prozent)

Hinweis: Alle Angaben inklusive Mehrwertsteuer. Nutzen Sie unseren Makler-Provisionen-Rechner, um die genauen Kosten für Ihre Immobilie in Ihrem Bundesland zu berechnen.

Rechenbeispiel

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einer üblichen Provision von 7,14 Prozent gesamt:

Gesamtprovision: 24.990 Euro
Anteil Käufer: 12.495 Euro
Anteil Verkäufer: 12.495 Euro

Verhandlungstipps: So Senken Sie Die Provision

Die marktüblichen Sätze sind nicht in Stein gemeißelt. Hier sind bewährte Strategien:

Tipp 1: Direkt Mit Dem Makler Verhandeln

Marktlage nutzen: In einem Käufermarkt mit vielen Angeboten und wenigen Interessenten haben Sie bessere Verhandlungschancen
Sachlich argumentieren: Zeigen Sie, dass Sie ein seriöser Käufer mit gesicherter Finanzierung sind
Gesamtpaket schnüren: Bieten Sie einen schnellen Abschluss ohne Finanzierungsvorbehalt

Tipp 2: Provisionshöhe Vor Der Besichtigung Klären

Fragen Sie vor der ersten Besichtigung nach der genauen Provisionshöhe
Lassen Sie sich die Provision schriftlich bestätigen
Vergleichen Sie mit den üblichen Sätzen in Ihrer Region

Tipp 3: Alternative Maklermodelle

Festpreismakler: Einige Makler arbeiten mit einer festen Provision, unabhängig vom Kaufpreis (z.B. 5.000 bis 10.000 Euro)
Online-Makler: Bieten oft niedrigere Provisionssätze bei gleichem Service
Hybridmodelle: Grundgebühr plus erfolgsabhängiger Anteil

Ohne Makler Kaufen: Wann Lohnt Sich Das?

Der Kauf ohne Makler kann Tausende Euro sparen, birgt aber auch Risiken:

Vorteile Ohne Makler

Kostenersparnis: Die gesamte Provision entfällt
Direkter Kontakt: Verhandlungen direkt mit dem Verkäufer sind oft transparenter
Flexibler: Keine festen Besichtigungstermine durch den Makler

Nachteile Und Risiken

Weniger Angebote: Viele Immobilien werden exklusiv über Makler angeboten
Keine Marktkenntnis: Ein guter Makler kennt den lokalen Markt und kann den Wert realistisch einschätzen
Rechtliche Fallstricke: Ohne Makler müssen Sie Vertragsprüfung und Due Diligence selbst übernehmen
Zeitaufwand: Die Suche, Besichtigung und Verhandlung kosten viel Zeit

Wo Finden Sie Immobilien Ohne Makler?

Immobilienportale: Filter "provisionsfrei" nutzen
Lokale Zeitungsannoncen: Besonders in ländlichen Gebieten
Zwangsversteigerungen: Keine Maklerprovision, aber besondere Risiken
Direktansprache: Eigentümer von Interessanten Immobilien direkt kontaktieren
Netzwerk: Freunde, Familie und Kollegen informieren

Die Maklerprovision In Den Kaufnebenkosten

Vergessen Sie nicht, dass die Maklerprovision nur ein Teil der Kaufnebenkosten ist:

Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland
Notarkosten: ca. 1,5 bis 2 Prozent
Grundbucheintrag: ca. 0,5 Prozent
Maklerprovision: 3 bis 3,57 Prozent (Käuferanteil)

Gesamte Kaufnebenkosten: 8,5 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das 34.000 bis 50.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis.

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