Grundsteuer-Rechner 2025
Berechnen Sie die neue Grundsteuer nach der Grundsteuerreform 2025. Bundesmodell und Landesmodelle - einfach, schnell und präzise.
Grundsteuer-Rechner 2025
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Grundsteuer-Berechnung 2025:
Zahlungsplan:
Die Grundsteuerreform 2025 - Was ändert sich?
Ab dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland ein komplett neues Grundsteuerrecht. Die Reform war notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) das alte System 2018 für verfassungswidrig erklärt hat. Der Grund: Die Bewertung der Immobilien basierte auf völlig veralteten Einheitswerten aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost), die zu massiven Ungleichbehandlungen führten.
Warum war die Reform notwendig?
Das BVerfG gab dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019, ein neues System zu entwickeln. Die neue Grundsteuer soll gerechter sein, weil sie auf aktuellen Grundstücks- und Immobilienwerten basiert. Eigentümer mussten bis Januar 2023 eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben, in der alle relevanten Daten zu Grundstück und Gebäude erfasst wurden.
Wichtige Eckdaten der Reform:
- •2018: BVerfG erklärt alte Grundsteuer für verfassungswidrig
- •2022-2023: Eigentümer mussten Feststellungserklärung abgeben (über 36 Mio. Grundstücke)
- •2024: Finanzämter versenden Grundsteuerwertbescheide
- •1. Januar 2025: Neue Grundsteuer tritt in Kraft
- •Ab 15. Februar 2025: Erste Zahlungen nach neuem Recht fällig
Die Reform sollte ursprünglich aufkommensneutral sein - das heißt, insgesamt sollte der Staat nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vorher. In der Praxis gibt es jedoch erhebliche Verschiebungen: Immobilien in begehrten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten werden tendenziell teurer, Objekte in günstigen Lagen teilweise billiger. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst, um extreme Sprünge abzufedern.
Die neue Berechnungsformel
Die drei Faktoren der neuen Grundsteuerberechnung
1. Grundsteuerwert
Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt festgestellt und basiert auf:
- • Bodenrichtwert der Gemeinde
- • Grundstücksfläche
- • Wohnfläche des Gebäudes
- • Alter der Immobilie
- • Grundstücksart (bebaut/unbebaut)
2. Steuermesszahl
Die Steuermesszahl ist bundesweit oder landesweit festgelegt:
- • Bundesmodell Wohnen: 0,31‰
- • Bundesmodell Gewerbe: 0,34‰
- • Unbebaute Grundstücke: 0,34‰
- • Landesmodelle: eigene Regeln
3. Hebesatz
Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt:
- • Durchschnitt: 450-600%
- • Großstädte: 400-550%
- • Ländliche Gemeinden: oft 600-800%
- • Gemeinden können Hebesatz jährlich ändern
Rechenbeispiel Bundesmodell:
Das Bundesmodell - 9 Bundesländer
Das Bundesmodell wird in folgenden 9 Bundesländern angewendet: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Es basiert auf einem wertabhängigen Ansatz, bei dem der Grundsteuerwert maßgeblich vom Bodenrichtwert und der Immobilie abhängt.
So funktioniert das Bundesmodell:
Berechnung Grundsteuerwert:
Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert anhand des Ertragswertverfahrens(für Wohnimmobilien) oder Sachwertverfahrens (für andere Immobilien).
- •Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
- •Gebäudewert: Abhängig von Wohnfläche, Alter, Bauweise
- •Abschläge: Für ältere Gebäude (max. 25%)
Steuermesszahlen im Bundesmodell:
| Grundstücksart | Steuermesszahl | Beispiele |
|---|---|---|
| Wohngrundstücke | 0,31‰ | Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser |
| Nichtwohngrundstücke | 0,34‰ | Geschäfts-, Büro-, Lagergebäude |
| Gemischt genutzte Grundstücke | 0,34‰ | Wohn- und Geschäftshäuser |
| Unbebaute Grundstücke | 0,34‰ | Bauplätze, brachliegende Grundstücke |
Das Bundesmodell gilt als relativ komplexes System, da es viele individuelle Faktoren berücksichtigt. Kritiker bemängeln, dass die Bodenrichtwerte in manchen Gemeinden veraltet sind und zu Verzerrungen führen können. Befürworter argumentieren, dass das System gerechter ist, weil es tatsächliche Wertverhältnisse besser abbildet als pauschale Flächenmodelle.
Die Landesmodelle - Eigene Wege
Fünf Bundesländer haben sich für eigene Berechnungsmodelle entschieden, die teilweise deutlich vom Bundesmodell abweichen. Die Öffnungsklausel im Grundsteuerreformgesetz ermöglichte es den Ländern, eigene Regelungen zu treffen.
🇩🇪Bayern - Flächenmodell
Das einfachste Modell: Keine Bodenwerte, nur Flächen zählen
Berechnungsformel:
Grundsteuer = (Grundstücksfläche × 0,04 € + Gebäudefläche × Äquivalenzbetrag) × Hebesatz
- • Äquivalenzbetrag Wohnen: 0,50 € pro m²
- • Äquivalenzbetrag Gewerbe: 0,50 € pro m²
- • Unabhängig von Lage und Bodenwert
Beispiel: 500m² Grundstück, 120m² Wohnfläche, Hebesatz 535%
→ (500 × 0,04 + 120 × 0,50) × 5,35 = 428,20 € pro Jahr
Vorteil: Sehr einfach, transparent, keine aufwendigen Bewertungen
Nachteil: Keine Differenzierung nach Lage - Villa in München = Haus in ländlicher Region
🏞️Baden-Württemberg - Modifiziertes Bodenwertmodell
Kompromiss zwischen Bundesmodell und Flächenmodell
Besonderheiten:
- • Grundsteuerwert = Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert)
- • Gebäudewert spielt keine Rolle
- • Steuermesszahl: 1,3‰ (höher als Bundesmodell)
- • Fokus auf Grundstückswert statt Gebäudewert
Vorteil: Berücksichtigt Lagequalität über Bodenrichtwert
Nachteil: Teure Grundstücke in Großstädten werden stark belastet
⚓Hamburg - Wohnlagenmodell
Anlehnung an Bundesmodell mit stadtspezifischen Wohnlagen
System:
- • 5 Wohnlagenkategorien (einfach bis sehr gut)
- • Grundsteuerwert abhängig von Wohnlage
- • Ähnlich Bundesmodell, aber vereinfacht
- • Steuermesszahl wie Bundesmodell: 0,31‰ bzw. 0,34‰
Besonderheit: Stadtspezifische Lösung für urbane Strukturen
🏛️Hessen - Flächen-Faktor-Modell
Komplex: Fläche × Lage-Faktor × Nutzung
Faktoren:
- • Grundstücksfläche gewichtet mit Faktor (0,04 bis 5,0)
- • Gebäudefläche gewichtet mit Nutzungsfaktor
- • Mietniveaustufen je nach Gemeinde (1,0 bis 3,5)
- • Keine Bodenrichtwerte, aber Mietpreisspiegel-Berücksichtigung
Vorteil: Berücksichtigt regionale Unterschiede
Nachteil: Komplex in der Berechnung
🌾Niedersachsen - Flächen-Lage-Modell
Ähnlich Bayern, aber mit Lagefaktor
Merkmale:
- • Flächenbasiert wie Bayern
- • Zusätzlicher Lagefaktor (0,7 bis 1,3)
- • Differenzierung nach Gemeindegröße
- • Steuermesszahl: variabel nach Fläche
Mittelweg: Einfachheit des Flächenmodells + leichte Lageanpassung
Welches Modell ist gerechter?
Diese Frage ist hochpolitisch. Das Bundesmodell bildet tatsächliche Wertverhältnisse genauer ab, ist aber komplex. Das bayerische Flächenmodell ist einfach und transparent, ignoriert aber Lageunterschiede völlig. Die Wahrheit liegt vermutlich irgendwo dazwischen - ein Modell, das Einfachheit mit einer gewissen Lagegerechtigkeit verbindet, wie die Systeme in Hessen oder Niedersachsen.
Der Hebesatz - Die Stellschraube der Gemeinden
Der Hebesatz ist der entscheidende Faktor für die Höhe Ihrer Grundsteuer - und er variiert extrem. Jede Gemeinde kann ihren Hebesatz selbst festlegen und jährlich anpassen. Während Großstädte oft moderate Hebesätze zwischen 400-550% haben, liegen ländliche Gemeinden mit schwacher Finanzkraft teilweise bei über 800%.
Hebesätze deutscher Großstädte 2025:
| Stadt | Hebesatz 2025 | Veränderung zu 2024 | Beispiel-Grundsteuer* |
|---|---|---|---|
| München | 535% | +10% | 1.068 € |
| Hamburg | 540% | ±0% | 1.080 € |
| Berlin | 810% | +150% | 1.620 € |
| Köln | 580% | +20% | 1.160 € |
| Frankfurt/Main | 500% | ±0% | 1.000 € |
| Stuttgart | 420% | -30% | 840 € |
| Düsseldorf | 440% | -150% | 880 € |
| Leipzig | 650% | +50% | 1.300 € |
*Beispielrechnung für Einfamilienhaus mit Grundsteuermessbetrag 200 €
Warum gibt es so große Unterschiede?
- •Finanzkraft der Gemeinde: Reiche Gemeinden können niedrigere Hebesätze ansetzen
- •Aufkommensneutralität: Gemeinden wollen gleich viel Grundsteuer einnehmen wie vorher
- •Politische Entscheidungen: Manche Gemeinden nutzen die Reform für Mehreinnahmen
- •Sozialpolitik: Hohe Hebesätze können gezielt Immobilienbesitzer belasten
Besonders kontrovers: Berlin hat den Hebesatz von 660% auf 810% erhöht - eine Steigerung von über 20%. Dies führt bei vielen Eigentümern zu deutlich höheren Belastungen. Düsseldorf dagegen senkte den Hebesatz von 590% auf 440%, um die gestiegenen Grundsteuerwerte auszugleichen und Aufkommensneutralität zu erreichen.
Zahlungstermine - Wann wird die Grundsteuer fällig?
Vierteljährliche Zahlung (Standard)
Jährliche Zahlung (auf Antrag)
⚠️Wichtige Hinweise zur Zahlung
- •SEPA-Lastschrift empfohlen: Keine Fristen verpassen, automatischer Einzug
- •Bei Versäumnis: Mahngebühren + Säumniszuschläge (1% pro Monat)
- •Fällt auf Wochenende/Feiertag: Zahlung bis nächster Werktag möglich
- •Überweisung: Verwendungszweck exakt wie auf Bescheid angegeben
Alt vs. Neu - Was hat sich konkret geändert?
| Merkmal | Alte Grundsteuer (bis 2024) | Neue Grundsteuer (ab 2025) |
|---|---|---|
| Bewertungsgrundlage | Einheitswerte von 1964 (West) / 1935 (Ost) | Aktuelle Grundstückswerte oder Flächen (je nach Modell) |
| Gerechtigkeit | Extrem veraltet, ungerecht (BVerfG-Urteil) | Zeitgemäßer, aktuelle Wertverhältnisse |
| Steuermesszahl | 3,5‰ (Grundstücke) / 2,6‰ - 6‰ (je nach Art) | 0,31‰ - 0,34‰ (Bundesmodell) oder Landesregelung |
| Hebesatz | Ø 400-500% | Ø 450-600% (viele Anpassungen) |
| Komplexität | Komplex, aber seit Jahrzehnten unverändert | Je nach Modell: sehr unterschiedlich |
| Erklärungspflicht | Nur bei Eigentumswechsel | Alle 36 Mio. Grundstücke mussten 2022/23 erklärt werden |
| Digitalisierung | Papierformulare | Elektronisch über ELSTER |
Verlierer der Reform:
- ▼Immobilien in beliebten Großstadtlagen (München, Hamburg, Berlin)
- ▼Große Grundstücke in begehrten Wohngebieten
- ▼Neubauten (keine Altersabschläge)
- ▼Eigentümer in Gemeinden mit stark gestiegenen Hebesätzen
Gewinner der Reform:
- ▲Immobilien in ländlichen, strukturschwachen Regionen
- ▲Kleine Grundstücke in Großstädten
- ▲Altbauten mit hohen Altersabschlägen (Bundesmodell)
- ▲Eigentümer in Gemeinden mit gesenkten Hebesätzen
Verfassungsrechtliche Bedenken - Droht die nächste Reform?
Noch ist die neue Grundsteuer nicht einmal richtig in Kraft, da werden bereits ernsthafte Zweifel an ihrer Verfassungsmäßigkeit laut. Der Bundesfinanzhof (BFH) - das höchste deutsche Steuergericht - hat bereits mehrere Verfahren dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe vorgelegt.
Die Hauptkritikpunkte:
1. Typisierung führt zu Ungleichbehandlung
Das Bundesmodell arbeitet mit pauschalen Typisierungen (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.), die zu ungerechtfertigten Ungleichbehandlungen führen können. Beispiel: Eine Villa und ein einfaches Reihenhaus werden gleich behandelt, wenn Fläche und Lage ähnlich sind.
2. Veraltete Bodenrichtwerte
In vielen Gemeinden sind die Bodenrichtwerte nicht aktuell oder werden nur alle zwei Jahre angepasst. Dies kann zu erheblichen Verzerrungen führen, besonders in Regionen mit dynamischer Marktentwicklung.
3. Ertragswertverfahren realitätsfern
Das Ertragswertverfahren nutzt pauschale Nettokaltmieten, die oft nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Insbesondere in Städten mit Mietpreisbremse oder sozialem Wohnungsbau entstehen Ungerechtigkeiten.
4. Landesmodelle verfassungswidrig?
Kritiker bemängeln, dass die extremen Unterschiede zwischen den Bundesländern gegen das Gleichbehandlungsgebot verstoßen könnten. Warum soll ein identisches Haus in Bayern anders besteuert werden als in NRW?
Zeitplan BVerfG-Verfahren:
- •2024: BFH legt erste Verfahren vor (Az. II R 31/21, II R 18/22, II R 34/21)
- •2025-2026: BVerfG prüft Verfassungsmäßigkeit (mündliche Verhandlung erwartet)
- •Frühestens 2026: Urteil des BVerfG (möglicherweise erst 2027)
- •Bei Verfassungswidrigkeit: Erneute Reform nötig - Übergangsregelung wahrscheinlich
Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?
Empfehlung der Steuerberater:
- ✓Grundsteuer trotzdem pünktlich zahlen
- ✓Gegen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen (unter Hinweis auf laufende Verfahren)
- ✓Ruhen des Verfahrens beantragen bis BVerfG-Entscheidung
- ✓Bei BVerfG-Erfolg: Rückerstattung möglich
Was Sie nicht tun sollten:
- ✗Grundsteuer nicht zahlen (Säumniszuschläge!)
- ✗Auf BVerfG-Urteil spekulieren ohne Einspruch
- ✗Frist für Einspruch (1 Monat) verpassen
- ✗Ohne fachliche Beratung klagen
Fazit: Die neue Grundsteuer steht rechtlich auf wackligen Füßen. Experten geben dem Bundesmodell eine 50:50 Chance, vom BVerfG bestätigt zu werden. Bei den Landesmodellen ist die Prognose noch unsicherer. Eigentümer sollten Einspruch einlegen, aber trotzdem zahlen - so bleiben alle Optionen offen.
Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer 2025
Wie wird die neue Grundsteuer ab 2025 berechnet?
Die neue Grundsteuer wird nach der Formel berechnet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt festgestellt, die Steuermesszahl ist bundesweit oder landesweit festgelegt (z.B. 0,31‰ für Wohnimmobilien im Bundesmodell), und den Hebesatz bestimmt Ihre Gemeinde (durchschnittlich 450-600%).
Was ist der Unterschied zwischen Bundesmodell und Landesmodell?
Das Bundesmodell wird in 9 Bundesländern angewendet (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) und basiert auf dem Grundsteuerwert. Die Landesmodelle (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) nutzen eigene Berechnungsmethoden - Bayern z.B. ein reines Flächenmodell ohne Bodenwert.
Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
Den Hebesatz finden Sie auf der Website Ihrer Gemeinde oder Stadt unter "Steuern und Abgaben" oder "Hebesätze". Alternativ können Sie beim Steueramt Ihrer Gemeinde nachfragen. Der Hebesatz variiert stark: Großstädte haben oft 400-550%, ländliche Gemeinden teilweise über 700%.
Wird die Grundsteuer 2025 teurer oder billiger?
Das hängt vom Einzelfall ab. Die Reform sollte aufkommensneutral sein, aber in der Praxis gibt es Gewinner und Verlierer. Immobilien in teuren Lagen mit hohem Bodenrichtwert werden tendenziell teurer, in günstigen Lagen teilweise billiger. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst, um extreme Sprünge zu vermeiden.
Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Sie können auch eine jährliche Zahlung bis zum 1. Juli beantragen. Die erste Zahlung nach der Reform ist am 15. Februar 2025.
Ist die neue Grundsteuer verfassungswidrig?
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit geäußert und mehrere Verfahren dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) vorgelegt. Kritikpunkte: Typisierung führt zu ungerechtfertigten Ungleichbehandlungen, Bodenrichtwerte sind teilweise veraltet. Eine Entscheidung des BVerfG wird für 2026 erwartet. Experten raten dennoch zur fristgerechten Zahlung.
Feststellungserklärung noch nicht abgegeben?
Die Frist für die Feststellungserklärung war ursprünglich der 31. Januar 2023. In einigen Bundesländern wurde die Frist verlängert, teilweise bis April oder Mai 2023. Wenn Sie die Erklärung noch nicht abgegeben haben, drohen Verspätungszuschläge und Zwangsgelder.
Was tun bei versäumter Abgabe?
- 1Sofort nachholen: Erklärung umgehend über ELSTER einreichen. Nicht weiter warten!
- 2Finanzamt kontaktieren: Proaktiv beim zuständigen Finanzamt melden, Gründe erläutern
- 3Verspätungszuschlag: Mindestens 25 € pro Monat, kann bis zu 25.000 € betragen
- 4Zwangsgeld droht: Bei weiterer Verweigerung kann Finanzamt Zwangsgelder verhängen
Benötigte Unterlagen für die Feststellungserklärung:
Grundstücksdaten:
- •Grundstücksfläche in m²
- •Gemarkung, Flur, Flurstück (aus Grundbuch)
- •Bodenrichtwert (über boris.de abrufbar)
- •Aktenzeichen vom Finanzamt (aus Schreiben)
Gebäudedaten (bei bebauten Grundstücken):
- •Wohn- bzw. Nutzfläche in m²
- •Baujahr des Gebäudes
- •Gebäudeart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus etc.)
- •Anzahl der Wohnungen/Garagen
ELSTER-Zugang notwendig:
Die Feststellungserklärung muss elektronisch über das Portal ELSTER(www.elster.de) eingereicht werden. Papierformulare werden nicht akzeptiert.
- •ELSTER-Konto einrichten (falls noch nicht vorhanden)
- •Zertifikat beantragen (Aktivierung dauert ca. 1 Woche)
- •Formular "Feststellungserklärung Grundsteuer" ausfüllen
- •Elektronisch absenden und Bestätigung speichern
Tipp: Wenn Sie sich unsicher sind oder Hilfe benötigen, können Sie einen Steuerberater, Lohnsteuerhilfeverein oder Rechtsanwalt beauftragen. Die Kosten sind meist überschaubar (ca. 150-300 €) und können sich lohnen, um Fehler und höhere Verspätungszuschläge zu vermeiden.